(openPR) Die kontinuierliche und vergleichende Analyse von 15 deutschen Büromärkten (Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt/M., Hamburg, Hannover, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg, Rostock und Stuttgart) durch DIP - Deutsche Immobilien-Partner ermöglicht Querschnittsvergleiche zwischen den Märkten in West- und Ostdeutschland und zwischen Städten verschiedener Marktgröße.
Die Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner zeigen, dass sich die deutschen Büromärkte im Laufe des Jahres 2010 langsam von den Turbulenzen der Wirtschafts- und Finanzkrise 2008/2009 erholen. Insgesamt stellt sich der Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) in den 15 Bürostandorten im Jahre 2010 auf rd. 3,38 Mio. m² Bürofläche. Dies bedeutet gegenüber dem Vorjahr (2009: rd. 2,92 Mio. m²) einen - wie von DIP zur Jahresmitte prognostiziert - Zuwachs um rd. 16% und bewegt sich damit über dem Mittel der letzten zehn Jahre (2000-2009: 3,21 Mio. m²).
Der Büroflächenleerstand erhöhte sich in den 15 DIP-Märkten binnen Jahresfrist auf aktuell rd. 10,43 Mio. m² (Ende 2009: rd. 9,78 Mio. m²). Die Leerstandsquote stieg von 9,4% auf 9,9%.
Die gewichtete Spitzenmiete in den 15 analysierten deutschen Büromärkten hat sich in 2010 gegenüber dem Vorjahr geringfügig auf rd. EUR 23,20/m² erhöht (2009: ca. EUR 23,10/m²).
DIP-Büromärkte: Größere Umsatzdynamik
In den erfassten 15 deutschen DIP-Büromärkten (Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt/M., Hamburg, Hannover, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg, Rostock, Stuttgart) wurde in 2010 mit rd. 3,38 Mio. m² ein um 16% höherer Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) als im Vorjahr (2009: rd. 2,92 Mio. m²) erzielt.
Dabei erfolgten die Auswirkungen der Finanzmarktkrise und die einsetzende Wirtschaftserholung Entwicklungen auf die einzelnen Bürostandorte in unterschiedlichem Ausmaß.
In den sieben größten deutschen Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart) stieg der Büroflächenumsatz mit ca. 2,84 Mio. m² bzw. rd. 87% der Büroflächenumsätze aller 15 DIP-Büromärkte um rd. 23% gegenüber dem Vorjahr (2009: 2,31 Mio. m²) an.
Der deutschlandweit umsatzstärkste Büromarkt ist 2010 wie in den Vorjahren München mit rd. 600.000 m² (+11%), gefolgt von Berlin mit 503.000 m² (+20%), Hamburg (rd. 485.000 (+25%) und Frankfurt/M. (rd. 475.000 m²; +32%). In Düsseldorf betrug das Umsatzwachstum sogar rd. 62% (375.000 m²). In Köln und Stuttgart wurden mit 220.000 m² bzw. 183.000 m² Zuwächse von 10% bzw. 7% erzielt.
In den übrigen 8 DIP-Bürozentren mittlerer Größe wurden 2010 zusammen rd. 540.000 m² Bürofläche umgesetzt, etwa 11% weniger als im Vorjahr (2009: rd. 608.000 m²).
Anders als in den großen Bürozentren wurden hier in den meisten Städten geringere Flächenumsätze registriert als im Vorjahr. Die größten Rückgänge wurden in Leipzig (72.000 m²; -37%), Hannover (100.000 m²; -33%) und Magdeburg (20.000 m²; -20%) beobachtet. Der Leipziger Umsatzrückgang ist indessen angesichts des nicht duplizierbaren Großabschlusses Technisches Rathaus (rd. 42.000 m²) in 2009 zu relativieren.
Nahezu konstante Ergebnisse erzielten Rostock (unverändert bei 10.000 m²), Bremen (85.000 m²; +4%), Dresden (78.000 m²; +4%) und Nürnberg (55.000 m²; +10%), während Essen sogar um 19% auf rd. 120.000 m² zulegen konnte.
Prognose 2011
Für das Jahr 2011 prognostiziert DIP für die 15 analysierten Büromärkte einen gegenüber 2010 weiter auf insgesamt ca. 3,6 Mio. m² anziehenden Büroflächenumsatz.
Weiterer Anstieg der Büroflächenleerstände
Der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Büroflächen hat sich innerhalb eines Jahres in den 15 analysierten deutschen Märkten von rd. 9,78 Mio. m² Ende 2009 um rd. 650.000 m² auf ca. 10,43 Mio. m² Ende 2010 vergrößert. Die durchschnittliche Leerstandsquote der 15 DIP-Büromärkte erhöhte sich damit von 9,4% auf aktuell 9,9%.
Leicht anziehende Büromieten
Der Trend sinkender Büromieten konnte im Jahresverlauf 2010 vor allem in den Metropolen gestoppt werden. Erste Mietsteigerungstendenzen in der zweiten Jahreshälfte 2010 werden sich in 2011 vor allem in den begehrten Innenstadtlagen weiter verstärken.
Die gewichtete Spitzenmiete in den 15 analysierten deutschen Büromärkten stieg in 2010 gegenüber dem Vorjahr marginal um 0,4% auf rd. EUR 23,20/m² (2009: ca. EUR 23,10/m²).
Das durchschnittliche Mietniveau für Büroflächen in Citylagen erhöhte sich um ca. 3% von rd. EUR 14,20/m² im Jahr 2009 auf rd. EUR 14,60/m² in 2010.
Trends 2011
Basierend auf den aktuellen Marktanalysen lassen sich für 2011 folgende Trends ableiten:
- Im Jahr 2011 erwartet DIP in den meisten Büromärkten ein weiteres Anziehen des Büroflächenumsatzes und geht von einem Umsatzvolumen für die 15 DIP-Märkte von ca. 3,6 Mio. m². Das Wirtschaftswachstum in 2010 betrug 3,6%. Trotz geringerer Prognosen für 2011 gehen viele Unternehmen von einer mittelfristig stabil positiven Wirtschaftsentwicklung aus, so dass unternehmerische Expansionsentscheidungen nun leichter fallen werden.
- Das Fertigstellungsvolumen an Büroflächen wird u. a. aufgrund der in den letzten zwei Jahren sinkenden Projektierungs-Pipeline und der weiterhin restriktiven Finanzierungssituation merklich sinken.
- Das Gesamtangebot an kurzfristig verfügbaren Flächen wird - ungeachtet reduzierter Fertigstellungsvolumina bei gleichzeitig anziehenden Flächenumsätzen - nicht markant sinken, sondern auf hohem Niveau weitgehend stabil bleiben.
- Indessen verbessern sich dabei grundsätzlich die Vermarktungschancen für moderne Bürogebäude mit entsprechender Ausstattung in gefragten Lagen. In weniger nachfragegerechten Bestandsgebäuden (veraltet, B-Lagen bzw. verkehrstechnisch suboptimal angebunden, geringere Flächen- und Energieeffizienz etc.) ist hingegen mit einem weiteren markanten Anstieg des Leerstands zu rechnen.
- Der begonnene Trend zunächst selektiv anziehender Büromieten wird voraussichtlich anhalten. Dieses Mietpreiswachstum wird hierbei zunächst vor allem in den Metropolen und deren begehrten Innenstadtlagen zu beobachten sein.
