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(openPR) Statement Dr. Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter AENGEVELT IMMOBILIEN GmbH & Co. KG:
2010 war ein Jahr der Stimmungsschwankungen: Zunächst düstere Prognosen zur Entwicklung von Konjunktur und Arbeitslosigkeit bestätigten sich nicht, sondern wurden von einem in dieser Höhe unerwarteten Wirtschaftswachstums und rückläufigen Arbeitslosenquoten bis hin zum Fachkräftemangel abgelöst. Allzu große Euphorie konnte indessen nicht aufkommen angesichts der Schuldenkrise in Griechenland und Irland, aber auch angesichts der unsicheren konjunkturellen Entwicklungen in den USA. Schließlich ist auch die Nachhaltigkeit des aktuellen Wirtschaftsbooms in China fraglich. Kurzum: Es bleibt auch 2011 spannend.
Das Immobilienjahr 2010
Das gilt auch für die Immobilienwirtschaft. Insbesondere der deutsche Markt für Immobilieninvestments startete stark ins Jahr 2010. Ausschlaggebend dafür war eine Reihe großvolumiger Deals, die dafür sorgten, dass das Transaktionsvolumen gegenüber dem zudem schwachen Vorjahr anstieg. Allerdings hätte das Marktgeschehen in 2010 angesichts der regen Nachfrage noch dynamischer sein können, doch es fehlte an der sonst üblichen Vielzahl kleinerer und mittlerer Immobilieninvestments. Als Grund dafür hört man aus dem Markt häufig die Aussage, dass es zu wenig Investmentobjekte gebe. Das stimmt so nicht: „Schrott“ ist genug da und wird auch intensiv angeboten. Was fehlt, sind durchgängig nutzungstüchtige Immobilien – modern, energieeffizient, adäquate Lage, optimale Raumökonomie (bei Wohnungen: Alterngerechter Zuschnitt), nachhaltige Mietansätze etc. - hier steht dem sehr hohen Nachfrageinteresse ein oft preisüberzogenes und/oder objektbezogen noch nachrüstungsbedürftiges Angebot gegenüber. Dies resultiert u.a. daraus, dass Eigentümer solcher Immobilien zur Zeit kaum adäquate Anlage-Alternativen haben. Was 2010 ebenfalls kaum „lief“, waren Wertsteigerungsobjekte insbesondere im Bürosegment. Hier schlagen sich die hohen Angebotsreserven und der damit verbundene Konkurrenz- und Preisdruck nieder.
Auch der Marktzutritt über offene Immobilienfonds – eine interessante Möglichkeit insbesondere für Kleinanleger – ist momentan mit Unsicherheiten gepflastert: Seit Herbst 2008 sind – mit kurzen Unterbrechungen – eine Reihe offener Immobilienfonds aufgrund überdurchschnittlicher Mittelabflüsse vor allem an institutionelle Investoren und daraus resultierender Liquiditätsengpässe geschlossen. Mittlerweile kündigten hiervon drei Fonds ihre Auflösung an. Parallel dazu hat das Bundeskabinett den Entwurf eines Anlegerschutzgesetzes verabschiedet, der für Anteile an offenen Immobilienfonds Haltedauern von mindestens zwei Jahren und gestaffelte Rücknahmeabschläge von zehn Prozent und fünf Prozent bei Komplettverkauf nach drei bzw. vier Jahren vorsieht. Betroffen davon sind „Gro?anleger, dagegen können Kleinsparer Anteile in Höhe bis zu 5.000 Euro monatlich abgabefrei zurückgeben. Ungeachtet aktueller Kritik insbesondere seitens institutioneller Anleger am Regierungsentwurf glaubt indessen kaum ein Experte an das Ende dieser grundsätzlich bewährten Fondsgattung. Vielmehr wird sich der Umgang mit ihr ändern. Zu Recht: Immobilien sind für langfristige Anlagestrategien geeignet, jedoch nicht zur zyklengetriebenen „Durchhandelei“. Dies gilt auch für Anteile an offenen Immobilienfonds. Zudem erwartet die Branche mittelfristig für offene Immobilienfonds mit hohem Diversifizierungsgrad und guten Vermietungsquoten wieder Ausschüttungsrenditen von drei bis vier Prozent. Das ist nicht nur sachwertbasiert und damit inflationsgeschützt, sondern auch noch mehr als bei den meisten Anlagealternativen.
Das Immobilienjahr 2011
Insgesamt sind am deutschen Investmentmarkt 2011 gegenüber dem Vorjahr steigende Transaktionsvolumina zu erwarten. Dabei setzt sich ein Trend aus 2010 fort: Die Rückkehr ausländischer Kapitalanleger, die die erkennbar stabilere Wirtschaftslage und das ungeachtet der Boomphase im Vergleich zu anderen Ländern blasenfreie Immobilienpreisniveau in Deutschland als wichtige Standortvorteile schätzen.
- Besonders nachgefragt sind 2011 wie bereits im Vorjahr Einzelhandelsobjekte mit gesichertem Cash Flow, zukunftsfähigen Nutzungskonzepten und langfristigen Mietverträgen mit bonitätsstarken Filialisten.
- Büroinvestments werden ungeachtet auch in 2011 weiter anziehender Büroflächenumsätze unverändert sorgfältig analysiert. Angesichts des insgesamt hohen Angebotssockels haben beim Verkauf mittelfristig bonitätsplausibel vermietete Neubauten bzw. ertüchtigte Bestandsobjekte die besten Chancen.
- Im Wohnsegment bleibt auch 2011 die Nachfrage deutlich höher als das verfügbare Angebot. Daran werden auch leicht steigende Baugenehmigungen und –fertigstellungen nichts ändern. Dabei wird verkannt, dass z.B. in Düsseldorf nicht nur die Einwohnerzahlen und damit die Wohnungsnachfrage weiter steigen, sondern auch die Qualitätsansprüche an Komfort, Umfeld, Infrastrukturversorgung und energetischer Optimierung. Hochwertige Wohnungen in beliebten Innenstadtlagen sind inzwischen in nahezu allen Wachstumsregionen rar, das Mietpreisniveau steigt, ein Umdenken auf breiter Front ist dennoch (noch) nicht zu erkennen.
Gleichzeitig erfreut sich die Privatimmobilie – sowohl die Eigentumswohnung wie auch das Einfamilienhaus - nicht nur zur Eigennutzung, sondern auch als sachwertgesicherte Kapitalanlage ungebrochener Beliebtheit. Allerdings könnte das Interesse etwas „erlahmen“ angesichts der wachsenden Zahl von Bundesländern, die die Grunderwerbsteuer zum Stopfen eigener Haushaltslöcher anheben bzw. bereits erhöht haben. Dazu zählen bereits Berlin (seit 2007: 4,5%), Hamburg (seit 2009: 4,5%) und Sachsen-Anhalt (seit 1.3.2010: 4,5%). Ab 2011 folgen dann Brandenburg (5,0%), Bremen (4,5%), Niedersachsen (4,5%), Saarland (4,0%) und 2013 dann auch Schleswig-Holstein (5,0%). Da dies eine Verteuerung von Immobilien darstellt, ist die Frage, ob die Maßnahme tatsächlich zu Mehreinnahmen oder im Gegenteil zu Kaufzurückhaltung und damit Umsatzeinbußen führt. Hier tun die anderen Bundesländer gut daran, zu widerstehen und den jetzigen Status Quo (3,5%) beizubehalten.
