(openPR) Aktuelle Trendumfrage von Dr. Lübke identifiziert gute Chancen für innovative 3*** - Sterne-Konzepte
Das diesjährige Hoteltransaktionsvolumen wird gegenüber dem Vorjahr absehbar um 45 bis 50 Prozent zunehmen und damit wieder beim langjährigen Durchschnitt von rund 500 Millionen Euro auslaufen. Laut aktueller Trendumfrage Hotelinvestments Deutschland der Immobilienberatung Dr. Lübke wollen 59 Prozent der professionellen Immobilienanleger in den kommenden 12 Monaten in Hotels investieren. Knapp ein Drittel will dabei das Ankaufsvolumen erhöhen. Der Investitionsfokus wird sich laut Alexander Trobitz, Leiter Hotel bei Dr. Lübke, von den in den vergangenen Jahren stark nachgefragten Economy-Hotels künftig verstärkt zum Midscale-Segment verlagern (3***-Sterne). Die „Key Cities“ München, Hamburg und Berlin konnten sich dabei in der Investorengunst weiter gegenüber den konkurrierenden A-Destinationen absetzen. Die nachhaltige Markterholung hat das Vertrauen in die deutschen Hotelmärkte in den letzten Monaten zunehmend konsolidiert und verstärkt. Erfahrene Anleger konzentrieren sich auf Renditechancen jenseits der 8%-Marke (RoI).
Der Wirtschaftstandort Deutschland hat sich vom konjunkturellen Einbruch besser erholt als die europäischen Nachbarn und beschert der hiesigen Hotelbranche wieder steigende Auslastungen und Room Yields. Die allgemein positive Stimmung beflügelt auch die Investitionsziele und Anla-gestrategien der Hotelinvestoren. Fast jeder sechste plant in den kommenden Monaten Hotelinvestments größer 50 Millionen Euro. Das sind 30 Prozent mehr als im vergangenen Jahr. Über 20 Prozent der Befragten wollen sogar zwischen 100 und 150 Millionen in dieser Assetklasse anlegen. Bankenseitig können mittlerweile auch wieder größere Transaktionsvolumina bei entsprechender Eigenkapitalausstattung größer 30 Prozent gestemmt werden.
Besondere Chancen im dynamischen Midprice-Segment
Nach dem Run auf das Budget-Segment im vergangenen Jahr wollen 72 Prozent der Anleger künftig in Hotels der 3-Sterne-Kategorie und 56 Prozent in 4-Sterne-Hotels investieren. Für diesen Trend zurück „zur bürgerlichen Mitte“ sehen die Dr.-Lübke-Experten gute Marktchancen. Annähernd 60 Prozent des Umsatzes der deutschen Hotellerie werden im 3-Sterne-Segment realisiert. „Nach der erfolgreichen Einführung neuer designorientierter Konzepte im Economy-Bereich, wird sich nunmehr auch das Midprice-Segment mit innovativen Produkten neu erfinden. Aufgefrischte Marken wie „Holiday Inn“, „Park Inn“ oder die erfolgreiche Einführung von „Hampton by Hilton“ sehen wir dabei an vorderster Stelle“, so Alexander Trobitz.
Rückläufiges Interesse an B-Standorten
Die beliebtesten Standorte für Hotelinvestitionen sind München, Hamburg und Berlin, die seit dem vergangenen Jahrzehnt überproportional vom Städtetourismus profitieren. Dahin gegen hat sich das Interesse der Befragten an B-Städten von 55 Prozent in 2009 auf nur noch 39 Prozent in die-sem Jahr verringert. Viele Investoren versprechen sich von den Märkten der Top-Destinationen höhere Wachstumspotenziale. So hat München seinen RevPAR gegenüber dem Vorjahr um fast ein Drittel erhöht und die Zahl neuer Hotelprojekte hält sich in einem marktverträglichen Rahmen. Jedoch sieht Trobitz in diversen B-Standorten, wie Freiburg, Münster oder Wiesbaden, mit der Repositionierung älterer Mittelstandsbetriebe solide bis außergewöhnliche Renditechancen für erfahrene Investoren.
Pachtvertrag bleibt bevorzugtes Vertragsmodell der Investoren
Anders als in den meisten anderen Ländern, bevorzugen mehr als drei Viertel der Investoren für künftige Hotelinvestments in Deutschland den klassischen Pachtvertrag. Deutlich risikoreichere, aber auch häufig ertragreichere Varianten, wie z.B. ein Managementvertrag, akzeptieren nur noch 3 Prozent der Anleger. Das sind 10 Prozentpunkte weniger als noch im Jahr zuvor. An dem im Verlauf der Finanzkrise gewachsenen Sicherheitsbedürfnis mit der Präferenz klar kalkulierbarer Einnahmen wird sich vorerst nichts ändern, wenngleich die Betreiber zunehmend Hybridveträge durchsetzen.
Kaufpreisfaktoren haben sich normalisiert – geringes Angebot erschwert Akquisition
Nach starken Preisabschlägen im Krisenjahr 2009 für 3- und 4-Sterne-Hotels, hat sich die Zah-lungsbereitschaft für 3- bis 5-Sterne-Häuser in diesem Jahr wieder erhöht, was die Rangfolge der Kaufpreisfaktoren als Spiegel der jeweiligen Hotelkategorie somit normalisiert. Die Faktorhöhe steigt wieder um etwa 1 Faktor je Sterne-Segment. Dem gestiegenen Ankaufsinteresse steht nach wie vor ein geringes Angebot an Verkaufsobjekten gegenüber. Nur jeder vierte Eigentümer trägt sich mit Veräußerungsgedanken von Bestandsobjekten in den kommenden 12 Monaten. Projekte (Forward-Deals) und Assets mit Repositionierungsbedarf bilden derzeit den Angebotsschwer-punkt.
