(openPR) Begriffe wie „Überhitzung“ und „Immobilienblase“ mehren sich in der Medienbericht-erstattung zum Immobilienmarkt. Welche Rolle spielen Banken, Vermarkter, Verkäufer, Käufer und Medien im Immobilienmarkt und welche Verantwortung tragen sie?
Von Gerhard E. Walde, Gründer und Mitinhaber der Walde & Partner Immobilien AG
Zollikon, 12. November 2010
Studien namhafter Research-Unternehmen orten vor allem im Bereich Wohnimmobilien seit längerem Anzeichen für Übertreibungen an einzelnen „Hot Spots“ des Schweizer Immobili-enmarkts. Brisanz erhält das Thema in jüngster Zeit durch prominente Stimmen wie die des Nationalbankpräsidenten Philipp Hildebrand, der eine stärkere Beobachtung der Hypothe-karvergabe in Aussicht stellt. Dies aufgrund von wieder aufgeweichten Vergabekriterien von einzelnen Finanzinstituten.
Als Vermarktungsunternehmen, das selber in teilweise sehr gefragten Regionen und den sogenannten „Hot Spots“ tätig ist, beobachten wir die Entwicklung aufmerksam und setzen uns intensiv mit den Einschätzungen und Studien auseinander. Diesen stellen wir auch im-mer wieder unsere eigenen Erfahrungen in der Vermarktung gegenüber und stellen selbstkri-tische Überlegungen an.
Zwar besteht aufgrund unserer täglichen Erfahrung in der Immobilienvermarktung momentan überhaupt kein Grund zur Beunruhigung. Sowohl Anlageimmobilien als auch selbstgenutztes Wohneigentum verweilen durchschnittlich kaum länger als fünf Monate in der Vermarktung. Trotzdem dürfen wir nicht vom Erfolg und der Entwicklung blind geblendet einfach so tun als würde es ewig so bleiben.
Der Immobilienmarkt ist weitgehend von der Konjunktur und der Zinsentwicklung abhängig. Innerhalb des Marktes tragen aber alle Akteure, Banken, Vermarkter, Verkäufer, Käufer und Medien jeder innerhalb seiner spezifischen Rolle Verantwortung. Die folgenden Ausführun-gen widerspiegeln diese aus meiner Sicht und Erfahrung aus 25 Jahren Tätigkeit als Immobi-lienvermarkter.
Die Rolle und Verantwortung der Banken:
Bis vor kurzem habe ich den Begriff Immobilienblase nie in den Mund genommen. Aus unse-rer Sicht bestand objektiv gesehen kein Grund dazu. Trifft es aber tatsächlich zu, dass die Banken im Umfeld der tiefen Zinsen und des harten Hypothekarwettbewerbs die Vergabekri-terien aufweichen und lockern, ist das in höchstem Masse verantwortungslos, alarmierend und dient niemandem: Weder dadurch überschuldeten Hausbesitzern, noch den Verkäufern, noch uns Maklern und schon gar nicht den Banken selbst. Als Immobilienmakler begrüssen wir die von der Schweizerischen Nationalbank in Aussicht gestellte schärfere Beobachtung und hoffen, dass sie bei den Banken den gewünschten Effekt erzielt.
Die Rolle und Verantwortung des Vermarkters:
Als Vermarkter unterstützen wir die Verkäufer dahingehend, dass sie ihre Immobilie best-möglich im Markt platzieren können. Unsere Aufgabe ist es, für jede Immobilie einen Käufer oder Mieter zu finden. Gleichzeitig liegt es in unserer Verantwortung und letztlich in unserem eigenen Interesse, in der Beurteilung und in der Marktschätzung der Objekte transparent und realistisch zu sein und Exzesse zu verhindern. Das gleiche gilt für die Verhandlungen mit den Interessenten. Leider gibt es nach wie vor schwarze Schafe unter den Maklern. Ihnen fehlt es an der erforderlichen Fachkompetenz oder sie stellen kurzfristiges Profitdenken über verantwortungsbewusstes Handeln. Damit schaden sie nicht nur Verkäufern und Käufern, sondern der ganzen Immobilienbranche und dem Markt.
Die Rolle und Verantwortung der Verkäufer:
Die Verkäufer sind fast immer einem grossen Dilemma ausgesetzt. Einerseits beurteilen sie die Marktentwicklung der letzten Jahre als absurd. Andererseits wollen sie (verständlicher-weise) auch daran teilhaben und streben ganz unabhängig ihrer politischen Gesinnung und sozialen Ausrichtung in der Regel nur eines an: Den bestmöglichen Preis zu erzielen. Erhal-ten wir bei Walde & Partner ein Mandat nicht, wird in sieben von zehn Fällen als Grund ein in den Augen der Verkäufer zu tief geschätzter Verkaufspreis angegeben. Sie wollen mehr.
Ihnen deswegen Gier zu unterstellen wäre aber falsch. Vielmehr sind die Gründe nachvoll-ziehbar: Erbengemeinschaften können sich nicht einigen und müssen oder wollen „bestens“ verkaufen, um alle Erben zufrieden zu stellen. Ältere Leute verzichten ungern auf „etwas mehr“ Kapital für den Lebensabend oder benötigen es, Paare in Trennung sind auf einen maximalen Erlös angewiesen. Dieses Verhalten führt dazu, dass die anfänglich oft genannte Wunschkäufer „einfache Familie mit Kindern“ kapitalkräftigeren Kaufinteressenten weichen muss. Damit tragen auch sie ihren Teil zur Preisentwicklung bei.
Die Rolle und Verantwortung der Käufer:
Auf den ersten Blick mag es eigenartig anmuten, dass auch die Käufer eine aktive Rolle in der Preisbildung spielen. Im freien Markt sind bekanntlich aber sie es, welche die Preise letztlich bestimmen. Dabei erleben wir immer wieder, wie sich Interessenten aus eigenen Stücken in teilweise kaum nachvollziehbare Preissphären überbieten. Hauptsache, sie erhal-ten den Zuschlag. Ihrerseits wäre hie und da etwas mehr Augenmass wünschenswert.
Die Rolle und Verantwortung der Medien:
Es ist die Aufgabe der Medien, die Entwicklung genau zu beobachten, kritisch zu würdigen und den Warnfinger zu erheben. Gefährlich ist es meiner Meinung nach aber dann, wenn Tendenzen boulvardisiert und bereits als Ereignis vorweggenommen werden. Dann, wenn die „Anzeichen einer Immobilienblase“ in der Überschrift reisserisch zugespitzt wird auf „Im-mobilienblase droht zu platzen“ und die Preise auch nur bei einer Stagnierung oder geringfü-gigen Korrektur um wenige Prozente bereits „regelrecht einbrechen“, wie es vor kurzem vom Topsegment hiess. In der Wortwahl und in den Formulierungen ist von einzelnen Medien mehr Verantwortungsbewusstsein wünschenswert. Objektive Aufklärung, anstatt negativ Szenarien herbeireden – damit wäre allen gedient.
Die nächsten Monate und Jahre werden zeigen, ob die aktuellen Warnzeichen von allen Ak-teuren am Immobilienmarkt nicht nur richtig erkannt und zur Kenntnis genommen, sondern auch wirkungsvoll in das eigene Verhalten einfliessen werden. Als Immobilienunternehmer, Unternehmer und Hauseigentümer wünsche ich es mir.
