(openPR) Durchschnittliche Marktmiete für Standardwohnlagen in Berlin zieht ebenfalls auf 5,85 Euro/qm an
- Höhere Preise für Eigentumswohnungen in bevorzugten Lagen
- Ein- und Zweifamilienhäuser im Westen teuer, im Osten günstig
Berlin, 26. Oktober 2010. Die Ausdifferenzierung des Berliner Immobilienmarktes verschärft sich. Preisreduktionen in Stadtrandgebieten stehen Preissteigerungen von Miet- und Eigentumswohnungen in Szenekiezen und traditionell sehr guten Wohnlagen gegenüber. Insbesondere bei Eigentumswohnungen in der Innenstadt sowie bei Ein- und Zweifamilienhäusern an bevorzugten Standorten trifft eine große Nachfrage auf ein geringes Angebot. Dies geht aus dem Immobilienpreisservice 2010/2011 des Immobilienverbandes IVD Berlin-Brandenburg e. V. hervor. Der im siebten Jahr erhobene Immobilienpreisservice erfasst reale Abschlusspreise für Wohn- und Gewerbeimmobilien in der Metropolregion Berlin-Brandenburg und fungiert somit als transparentes Nachschlagwerk für Miet- und Kaufpreise sowie als Trendbarometer.
„Miet- und Kaufpreise weisen in beliebten Berliner Wohnquartieren weiter nach oben“, erklärt Dirk Wohltorf, Vorstandsvorsitzender des IVD Berlin-Brandenburg. „Dies liegt zum einen an der Attraktivität Berlins als `Hauptstadt der kleinen Preise´, zum anderen aber an der gesteigerten Affinität zu Immobilien als Sachanlage. Zudem befinden sich die Bauzinsen auf einem historisch niedrigen Niveau.“
Laut IVD-Immobilienpreisservice beträgt die durchschnittliche Marktmiete für Standardwohnlagen 5,85 Euro/qm und ist somit im Vergleich zum Vorjahr um ein Prozent gestiegen. Die Durchschnittsmarktmiete in Vorzugswohnlagen liegt mit 7,20 Euro/qm sogar drei Prozent über dem Vorjahreswert. „Insgesamt ist die Mietdynamik moderat“, stellt Andreas Habath, vorsitzendes Mitglied des IVD Wertermittlungsausschusses und stellvertretender Vorstandsvorsitzender des IVD Berlin-Brandenburg, fest. „In Top-Lagen von Mitte, Charlottenburg-Wilmersdorf und Prenzlauer Berg sind teilweise Münchener Verhältnisse mit Spitzenmieten von 18,00 Euro/qm, 15,00 Euro/qm und 12,00 Euro/qm zu beobachten. Auch in Steglitz-Zehlendorf liegen die Spitzenmieten bei 12,00 Euro/qm. Einige Außenbezirke verzeichnen hingegen auch Abwertungen.“ So sinkt die durchschnittliche Marktmiete von Spandauer Standardlagen leicht auf 5,50 Euro/qm, in guten bis sehr guten Lagen auf 6,50 Euro/qm.
Die im IVD-Immobilienpreisservice erfassten Marktmieten sind Spiegelbild der aktuell registrierten Abschlussmieten, die rund 35 Prozent über den ortsüblichen Vergleichsmieten des Berliner Mietspiegels liegen.
Ost-West-Gefälle im individuellen Wohnungsbau
Der Teilmarkt für Eigentumswohnungen in Berlin verzeichnet eine ähnliche Entwicklung wie der Mietwohnungsmarkt. Der durchschnittliche Schwerpunktkaufpreis beträgt in Standardwohnlagen wie im Vorjahr 1.200 Euro/qm. An beliebten Standorten steigt der Kaufpreis indes um 1,5 Prozent auf durchschnittlich 1.625 Euro/qm. Das Ranking führen die Bezirke Mitte und Charlottenburg-Wilmersdorf mit Spitzenpreisen von 5.500 Euro/qm bzw. 4.500 Euro/qm an. „Profiteure der Angebotsverknappung von Kaiserzeitwohnungen an begehrten Standorten sind modernisierte Nachkriegsbauten der 1950er bis 1970er Jahre“, erklärt Habath. „Hier gibt es leichte Preissteigerungen.“
Die Schwerpunktkaufpreise für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser in Standardwohnlagen haben sich im Vergleich zu 2009 nicht signifikant verändert und liegen im Schnitt bei 227.500 Euro, in Vorzugswohnlagen bei 310.000 Euro – nach leichten und in Teilbereichen auch starken Preiszuwächsen. Am oberen Ende der bezirksübergreifenden Skala befindet sich Charlottenburg-Wilmersdorf mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von 510.000 Euro in beliebten Lagen und 365.000 Euro in Standardwohnlagen. In Lichtenberg liegt der Kaufpreis in Standardwohnlagen bei 170.000 Euro. „Im individuellen Wohnungsbau herrscht ein Ost-West-Gefälle“, so Habath. „Während ein Eigenheim in West-Berlin im Schnitt rund 315.000 Euro kostet, liegen die Preise im Ostteil bei rund 205.000 Euro.“
Verknappung an vermarktungsfähigen Immobilien
Das Kaufpreisniveau von Wohn- und Geschäftshäusern als Renditeobjekte nähert sich aktuell dem langjährigen Durchschnittswert von 2006. Der Ertragsfaktor steigt in Berlin gegenüber dem Vorjahr um 0,5 Jahresnettokaltmieten. Der durchschnittliche Ertragsfaktor beträgt 2010 in Standardwohnlagen das 12,5-fache, in Vorzugswohnlagen das 14,0-fache. „Aufgrund des ungebrochenen Interesses an Berliner Investmentimmobilien gibt es insbesondere in City-Lagen eine Verknappung an vermarktungsfähigen Immobilien“, stellt Habath fest.
City-Ost holt bei Einzelhandelsflächen auf
Im Bereich der Einzelhandelsflächen setzt sich die Aufwärtsbewegung der Top-Lagen in der City-Ost fort. Hierzu zählen Potsdamer Platz, Alexanderplatz, Gendarmenmarkt, Friedrichstraße, Leipziger Straße und Unter den Linden, wo die Mietspanne bis 180 Euro/qm reicht. Im Vorjahr erstreckte sich die Spanne bis 140 Euro/qm. „In der `Pole Position´ liegt nach wie vor die Tauentzienstraße mit einer Mietpreisspanne von bis zu 230 Euro/qm“, erläutert Habath. „Unter Druck geraten hingegen Einzelhandelsflächen in äußeren Bezirken wie beispielsweise Wohnstraßen, wo der obere Spannwert um 1,0 Euro/qm sinkt.“
Potsdam und Berliner Speckgürtel entwickeln sich positiv
Der IVD-Immobilienpreisservice erfasst neben dem Berliner Immobilienmarkt auch den der brandenburgischen Städte Potsdam, Brandenburg an der Havel, Cottbus und Frankfurt/Oder. „Im Gesamtbild bleibt das Preisniveau in Brandenburg weitgehend unverändert“, konstatiert Wohltorf. „Vor allem im Berliner Speckgürtel sind Baulandpreise sowie Kaufpreise des individuellen Wohnungsbaus stabil, Berlin ferne Lagen hingegen verzeichnen aufgrund der wirtschaftlichen und demografischen Entwicklung weitere, zum Teil dramatische Preisrückgänge.“ Das Mietpreisniveau reicht von 2,75 Euro/qm in einfachen Lagen von Cottbus bis zu 10,00 Euro/qm in sehr guten Potsdamer Lagen. Der Kaufpreis für Ein- und Zweifamilienhäuser in Brandenburg erstreckt sich von 100.000 Euro in einfachen Lagen von Cottbus und Frankfurt/Oder bis zu 385.000 Euro an sehr guten Potsdamer Standorten.
Insgesamt hebt sich Potsdam stark von der Entwicklung auf dem Brandenburger Immobilienmarkt ab. „Der Aufstieg der Immobilienpreise setzt sich in Potsdam 2010 unverändert fort“, so Habath. „Insbesondere bevorzugte Lagen verzeichnen aufgrund der starken Nachfrage weitere Preiszuwächse. Beispielsweise liegen die Schwerpunktkaufpreise von Eigentumswohnungen in sehr guten Potsdamer Lagen mit durchschnittlich 2.900 Euro/qm über dem durchschnittlichen Berliner Niveau.“ In den Vorzugslagen von Charlottenburg-Wilmersdorf rangiert der durchschnittliche Kaufpreis von Eigentumswohnungen bei 2.100 Euro/qm.
