(openPR) Regelmäßige Umfrage unter deutschen und ausländischen Investoren und Verkäufern seit Juli 2008 zeigt die Trends.
Während notarielle Abschlüsse sind mit 2 Abschlüssen pro Befragtem von vormals 3,3 Abschlüssen stark gefallen sind, sind aber die Angebote der Investoren von 6,5 auf 13 pro Befragtem signifikant gestiegen, ein Zeichen für eine zu erwartende Steigerung notarieller Abschlüsse im 4. Quartal 2010. Die befragten Teilnehmer haben 72 neue Objekte im 3. Quartal oder 40% mehr als im 2. Quartal näher für einen Erwerb oder Verkauf analysiert.
Wenn man die Presse im Ausland verfolgt, zeigt sich deutlich, dass Deutschland im internationalen Vergleich für Investoren zunehmend an Attraktivität gewinnt. So sind inzwischen einige ausländische Investoren am deutschen Markt aktiv. Die Nachfrage nach Fachmarktzentren und nach Paketen im Einzelhandel ist hoch. Paketkäufe erlauben es neuen Marktteilnehmern, in kurzer Zeit deutschlandweit eine Präsenz zu zeigen. Wir sehen hier Aktivität am Markt, die sicher auch in Vorbereitung auf 2011 noch in diesem Jahr zu einigen Transaktionen führen dürfte.
So berichten die Teilnehmer fast ohne Ausnahme von einem „Anziehen des Marktes in Summe“. Die Expo Real hat eine erhebliche Aktivität gezeigt. Allerdings sagen andere Marktteilnehmer vertiefend, dass die Preise nicht sichtlich angezogen seien und auch die Anzahl der Abschlüsse sich nicht wirklich erhöht habe. Hier haben die Banken einen erheblichen Einfluss, da es keine Änderung beim zugelassenen Leverage gegeben hat.
Notariell beurkundete Preise lagen im 3. Quartal um 2% unter dem Niveau des 2. Quartals. Dies mag daran liegen, dass, wie uns einige Marktteilnehmer mitteilen, die Qualität der Produkte am Markt abnimmt. Somit erwerben die Investoren vor allem bei Fachmarktzentren eher auch einmal Produkte, die nicht vollständig ihren Wunschvorstellungen entsprechen. Gerade in diesem Segment fielen die notariell beurkundeten Preise um 7%.
Auch bei den Preiseinigungen in Form von LOIs oder verbindlichen Preisangeboten der Investoren ist eine leichte Preisabnahme von 1% zu verspüren. Betroffen sind die Segmente 1a-Lagen und Fachmarktzentren mit einer Abnahme um 6% und 1% respektive. Solitärstandorte zeigen hingegen eine leichte Zunahme in den Preisen um 2%.
Die Verkäuferseite hat Ihre Preise für fast alle Segment (Ausnahme sind die Shopping Malls in 1a Lagen) stark erhöht. Die Zinssituation und vorhandene Bankenfinanzierungen lassen dies im Moment zu. So sind natürlich auch die Preisdifferenzen zwischen Käufern und Verkäufern signifikant gestiegen. Wir denken, dass die Expo Real und die Presse Euphorie hierzu auch ein wenig beigetragen haben.
Die hohe Preisdifferenz zwischen den Marktteilnehmern kann darauf schließen lassen, dass auch die Transaktionsvolumina im 4. Quartal nicht signifikant zunehmen werden. Dagegen spricht die zunehmende Nachfrage ausländischer Investoren und die Anzahl der preislich verbindlichen Angebote im 3. Quartal. Wir erwarten deswegen eine konstante Preissituation mit leicht steigender Volumenentwicklung.
EXKURS: QUALITÄT UND PREIS BEI LEBENSMITTLERSTANDORTEN
Wir erleben einen etwas härteren Wettbewerb und höhere Preise in den Segmenten, wo die Produktqualität und Nachhaltigkeit der Standorte hoch ist. So ist es immer auch für uns eine Herausforderung, die Objektkategorien so zu standardisieren, dass eine Vergleichbarkeit möglich ist. Wir erreichen dies durch persönliche Gespräche mit den Marktteilnehmern. Aus diesen Gesprächen lassen sich Preisunterschiede wie folgt feststellen:
Fachmarktzentrumsqualität:
a) Zentraler Innenstadtstandort mit Kombination Vollsortimenter und Discounter, Größe ca. 10 Mio €, im Vergleich zu
b) dem klassischen Fachmarktzentrum an einer Bundesstraße, fehlender Vollsortimenter, Größe ca. 5 Mio €
Auswirkung von a) zu b) ist eine Abnahme des Kaufpreisfaktors: - 0,5x bis 0,75x
West zu Ost (geleitet durch Bevölkerungswachstum, Kaufkraft)
Auswirkung: - 0,5x bis – 1x
Süden Westdeutschlands zum Norden Westdeutschlands
Auswirkung: - 0,2x
Privatinvestoren zu institutionellen Investoren
Auswirkung: - 0,2x
Paketverkäufe zu Einzelproduktverkäufen (ab 20 Mio €)
Auswirkung: - 0,2x bis 0,4x
QUELLE UND METHODIK
Kamps & Partner befragt zwischen 10 und 20 Marktteilnehmer. Jeder der dieses Mal 13 Befragten hat im 3. Quartal durchschnittlich 13 Kaufangebote abgegeben oder von Investoren erhalten. Alle Teilnehmer wurden telefonisch befragt. Statistisch sind 13 Marktteilnehmer eine repräsentative Auswahl und entsprechen etwa 5-10% der möglichen Befragten.
Die Marktstudie zeigt Kaufpreisfaktoren über 7 verschiedene Objekttypen im Einzelhandel, von Lebensmittler Einzelobjekten auf dem flachen Land angefangen bis zu Shopping Malls in 1a Lagen mittlerer Städte. Es werden Preise für notarielle Abschlüsse, wie Angebotspreise der Verkäufer und nachgefragte Preise der Investoren gezeigt. Jede Preisnennung wird mit Volumenangaben unterlegt, so dass die Repräsentativität der Befragung nachvollzogen werden kann.
Sie können die Marktstudie kostenlos per Email beziehen unter http://www.kamps-partner.com.
