CMBS-Markt und das Risiko von Kreditausfällen

(openPR) Verschiedene Printmedien haben bereits in mehreren Artikeln auf die Problematik der anstehenden Refinanzierungsrisiken von durch CMBS-Papiere finanzierten Darlehen hingewiesen. Aktuell wurde festgestellt, dass nur fünfzehn Prozent der fälligen Darlehensvolumina zurückbezahlt wurden.

DBResearch führt in ihrer Sonderstudie vom 23.04.2010 dazu aus: „Für Deutschland ist der hohe Anteil von Finanzierungen von Immobilien geringerer Qualität und mit hohem Beleihungsauslauf bedenklich.“ Schlägt nun die Stunde der „abgenutzten“ oder sog. No-Go-Objekte? Deren Wert kann oftmals mit Hilfe von innovativen Konzepten gehoben werden, was sicherlich auch bei den betroffenen Kommunen auf offene Ohren treffen würde. Die Chance liegt darin, dass mit diesen Immobilien der Wert des Kreditpools stabilisiert werden könnte. Akribisch könnte jedes Objekt analysiert werden mit der Maßgabe, Wertsteigerungspotentiale zu entdecken und diese zu heben. Diese Mauerblümchen der Gewerbeimmobilien sind jedoch wenig sexy und stehen nur bedingt im Fokus der Verantwortlichen für das Workout. Die Überlegung „Wir schmeißen schlechtem Geld kein gutes hinterher“ war, solange Paketverkäufe funktionierten, zielführend. Nun muss den Entscheidungsträgern vermittelt werden in Konzepte für abgenutzte Gewerbeobjekte zu investieren, um die Chance zu nutzen, Eigenkapitallücken zu minimieren oder zu schließen.

Ein Beispiel aus unserer Praxis:
Wert der Gewerbeimmobilie
2005 - 5,3 Millionen Euro = Gutachten wegen Insolvenz
2006 - 2 – 3 Millionen Euro = Geschätzter Kaufpreis (Teil NPL-Verkaufs)
2009 - 2,5 Millionen Euro = Schätzung von WoPM (Gebäudeschäden)
2010 - 1,3 Millionen Euro = Angaben des Maklers in Immoscout 24
Ca. 15 Millionen Euro Grundschulden
Da das Sanierungsrisiko weiter steigt, wird der vom Makler geforderte Kaufpreis kaum zu realisieren sein. Ein pro aktives Workout mit dem schlummernden Potential hätte das Abschreibungsrisiko vermieden oder zumindest minimiert.

Nach wie vor ist hoher Investitionsdruck feststellbar. Dabei gilt der Investitionsgrundsatz, nur Core und Core-plus Immobilien nachzufragen, dies gerade und besonders für Gewerbeimmobilien. Das Angebot adäquater Objekte ist jedoch auf Grund der natürlichen Gegebenheiten nicht beliebig vermehrbar.

Eine steigende Nachfrage nach Core-Gewerbeobjekten in Deutschland wie auf Grund der Griechenlandkrise prognostiziert, könnte die Kaufpreise in die Höhe treiben, was jedoch nicht gleichzeitig einher geht mit einer Wertsteigerung der Objekte an sich. Damit kommt es zu einer weiteren Blasenbildung wie sie für Gewerbeimmobilien angekündigt und für die USA bereits vorstellbar ist. Fraglich ist, ob Investoren nochmals bereit sein werden, in Deutschland Objekte um jeden Preis zu erwerben bzw. diese auch finanziert bekommen.

Jones Lang LaSalle schreibt in seinem Capital Markets Newsletter Q1 2010 im „Ausblick auf 2010“, dass eine Veränderung der Nachfrage hin zu Objekten mit kürzeren Mietvertragsrestlaufzeiten oder entsprechenden Leerstandsanteilen festzustellen sei, wobei die Objekt- und Lagequalität stimmen müsse. Warum nicht diese Tendenz nutzen für Problem-Gewerbeobjekte die ein Wertsteigerungspotential aufweisen, um die Nachfrage zu befriedigen bevor die Investoren andere Märkte für sich entdecken?