Erbpacht - wie funktioniert das? Teil I

(openPR) “Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Oberfläche eines Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Bei ihm handelt es sich um ein beschränktes dingliches Recht an einem fremden Grundstück und zugleich um ein grundstücksgleiches Recht, das grundsätzlich wie ein Grundstück behandelt wird. Gesetzlich geregelt ist das Erbbaurecht in der Erbbaurechtsverordnung (Erbbaurechts- VO) von 1919.”

Alle Klarheiten beseitigt?

Grund und Boden werden immer knapper und teurer. Wie heißt es so schön - „Im ersten Stock gibt’s keinen Grund und Boden mehr“. Es macht deshalb durchaus Sinn, ein Grundstück im Erbbaurecht, also sozusagen auf Zeit zu erwerben und darauf ein Haus zu bauen. Bei einem Grundstückspreis von 100.000 Euro müssten bei normaler Finanzierung (durchschnittlicher Hypothekenzins 6 Prozent plus 1 Prozent Tilgung) jährlich 7000 Euro gezahlt werden.

Bei einem Erbbauzins von drei bis vier Prozent fallen aber nur rund 3.500 Euro pro Jahr an. Gerade in der Anfangsphase sind Zins und Tilgung meist besonders drückend. Deshalb wird sicherlich jeder Bauherr eine monatlich Entlastung von etwa 300 Euro - wie in unserem Beispiel errechnet - dankbar begrüßen. Da Grundstückspreise von 100.000 Euro eher am unteren Rand der Preisskala liegen und in großstädtischen Bereichen mit Stadtbusanbindung und anderen Infrastrukturen oft soviel kosten wie ein ganzes Haus, kann man sich leicht ausrechnen, um wieviel günstiger die Belastung ausfällt, wenn man normalerweise 200.000 Euro und mehr auf den Tisch legen muss.

Was ist eigentlich ein Erbbaurecht?

Auf einem Grundstück, das Sie im Erbbaurecht nutzen dürfen, können Sie ein Gebäude errichten. Das gilt allerdings nur für den Umfang, wie er vertraglich beschrieben worden ist, also etwa Eigenheim, Doppelhaus, Mietshaus mit Garage, Reihenhaus, oder ähnliches. Achten Sie darauf, dass Ihnen als Käufer keine zu großen Nutzungseinschränkungen auferlegt werden, z.B. hinsichtlich der Größe des Hauses oder der Bauweise. Das könnte Sie unnötig einengen, denn genügend Auflagen bekommen Sie noch früh genug vom zuständigen Bauamt.

Ihr Erbbaurecht können Sie sowohl verkaufen als auch vererben. Weder Sie noch der Grundstückseigentümer können während der Laufzeit kündigen. Und die beträgt fast immer 99 Jahre, beziehungweise die Restzeit, sofern Sie eine Immobilie mit Erbpachtvertrag erwerben.

Das Erbbaurecht gibt dem Rechteinhaber eine fast gleichwertige Stellung wie einem „richtigen“ Grundstückseigentümer. Der Vertrag muss vor einem Notar abgeschlossen und ins Grundbuch eingetragen werden, in diesem Fall in das so genannte Erbbaugrundbuch. Die Immobilie kann belastet werden, jedoch nur der Gebäudewert, da das Grundstück ja nicht Ihnen gehört.

Wie kommt man an Erbbaugrundstücke?

Am besten fragen Sie beim Liegenschaftsamt nach. Gelegentlich werden Erbbaugrundstücke von Gemeinden und Städten insbesondere für sozial schwache oder kinderreiche Familien angeboten. Pflegen Sie einen ausgezeichneten Kontakt zu den in Ihrem Bezirk gewählten Mitgliedern des Stadtparlaments. Noch besser ist ein guter Kontakt zum Pfarrer. Denn die Kirchen, insbesondere die katholische Kirche, sind die größten Grundbesitzer Deutschlands. Natürlich stehen Ihre Chancen gut, wenn Sie aktiv in der Gemeinde mitarbeiten, vielleicht sogar im Kirchenchor singen. Schlechtere Chancen haben Sie, wenn Sie aus der Kirche ausgetreten sind. Das mag sarkastisch klingen, ist aber die reine Wahrheit.

Wie hoch sind die Erbbauzinsen?

Wenn Sie sehr viel Glück, wenig Geld und eine Menge Kinder haben, dann können Sie auf ca. drei Prozent hoffen. Diesen Satz fordern oft die Kommunen fordern, wenn sie Parzellen an kinderreiche Familien abgeben. Anderenfalls müssen Sie mit Sätzen zwischen vier und sechs Prozent rechnen. Für das Erbbaurecht gilt: Je höher der Zinssatz für normale Hypotheken und je niedriger der Erbbauzins, desto besser steht es für Sie.

Wie im Mietrecht vorgesehen, wird im Erbpachtvertrag der Erbpachtzins mit einer Zinsanpassungsklausel verknüpft. Wird nichts Besonderes vereinbart (und das wäre die Ausnahme der Regel), gilt der einmal festgelegte Erbbauzins praktisch auf ewig. Es sei denn, die Lebenshaltungskosten haben sich nach Abschluss des Vertrags auf 150 Prozent erhöht, oder die Kaufkraft ist um 60 Prozent gesunken. Dann darf, laut Bundesgerichtshof, der Zins angepasst werden. Das ist allerdings, wie gesagt, die große Ausnahme. Der Grundstückseigentümer wird dementsprechend verlangen, dass Zinsanpassungsklauseln in den Vertrag kommen.

Nach § 9a der Erbbaurechtsordnung darf diese Anpassung aber nicht über die "allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse" hinausgehen und auch nur alle drei Jahre gefordert werden. Achten Sie darauf, dass diese Klauseln an einen amtlichen Index gekoppelt werden, beispielsweise der Diskontsatz der Bundesbank, der Lebenshaltungskostenindex oder der so genannte Warenkorb des statistischen Bundesamtes. So vermeiden Sie spätere mögliche Streitpunkte.

Vorsicht: Den Zins nicht an den örtlichen Mietspiegel koppeln, das ist in aller Regel ungünstig!

Wem gehört das Gebäude? Kann ich verkaufen?

Der so genannte Erbbauberechtigte oder Erbpachtnehmer ist Eigentümer des Gebäudes. Er (oder seine Nachkommen) dürfen es umbauen, sanieren oder abreißen und wieder neu aufbauen und auch veräußern. Natürlich geht das Eigentum an dem Gebäude auf einen anderen über, wenn das Erbbaurecht verkauft wird. Man kann also nicht das selbst gebaute Haus alleine verkaufen und das Grundstück im Erbbaurecht „behalten“. Aber man könnte natürlich das Haus vermieten.

Was den Verkauf angeht, haben sich einige Spielregeln herauskristallisiert. Es ist Usus, in einen Erbbauvertrag zu vermerken, dass bei einem Hausverkauf die schuldrechtlichen Verpflichtungen, also der Erbpachtzins, aus dem Erbbauvertrag an den Erwerber übergehen. Fehlt dieser Passus, kann der Grundstückseigentümer die Zustimmung zum Weiterverkauf verweigern. Außerdem hat der Grundstückseigentümer das Recht, die Finanzlage des neuen Erbpachtnehmers genau zu untersuchen und damit sicherstellen, dass der Zins auch weiterhin bezahlt werden kann.

Vorkaufsrecht bei Erbpachtverträgen

Das Szenario sieht folgendermaßen aus: Sie haben einen Käufer der bereit ist, in Ihren Erbpachtvertrag einzusteigen und Ihnen auch für Ihre Immobilie den Preis zahlt. Nun haben Sie beide beim Notar die Kaufverträge unterschrieben. Der Erbpachtgeber wird vom Notar darüber informiert, dass ein Verkauf stattgefunden hat, und er bittet den Erbpachtgeber um schriftliche Mitteilung, ob er von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch macht. Dem Erbpachtgeber stehen für diese Entscheidung drei Monate Zeit zur Verfügung.

Wichtiger Tipp:

Wenn Sie in einen von der Gemeinde, oder speziell von der Kirche gegebenen Erbpachtvertrag übernehmen möchten, warten Sie die Entscheidung ab. Kündigen Sie Ihre Wohnung nicht, auch auf die Gefahr hin, später noch Miete zu zahlen. In meinen vielen Jahren als Makler in habe ich drei Fällen gesehen, in denen Familien mit Kindern am Ablauftag der Frist per Kurier die Zustellung bekamen, der Erbpachtgeber würde von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen. Der Erbpachtgeber musste ihnen zwar die Auslagen, sprich Notarkosten und Maklergebühren, erstatten. Aber was nutzt einem das, wenn man plötzlich kein Dach mehr über dem Kopf hat und nicht weiß, wohin mit den Möbeln!