(openPR) Laut dem jüngsten Bericht von Savills, einem der führenden, weltweit tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmen, zielen auch die deutschen Investoren bei ihrer Suche nach gutvermieteten Qualitätsimmobilien auf Paris ab.
So hat Savills einen Zuwachs des Marktanteils deutscher Investoren von 14 % in 2008 auf 20 % im 1. Halbjahr 2009 verzeichnet.
Insgesamt berichtet das Unternehmen über einen Anstieg der Investmentaktivitäten auf dem französischen Markt für Gewerbeimmobilien von 90 % im 2. Quartal 2009 gegenüber dem Vorquartal. Der Anteil internationaler Investoren ist in diesem Zeitraum von 34 % auf 48 % (gemessen an der Zahl aller Investmenttransaktionen) gestiegen.
Giles Wilcox, Head of European Cross Border Investment bei Savills, sagt: “Neun von zehn Investoren, die wir treffen, führen Frankreich neben Großbritannien und Deutschland als einen der Top 3-Zielmärkte an. Bislang waren die Aktivitäten in diesem Jahr weitgehend auf Großbritannien fokussiert, wo die Investoren auch weiterhin aktiv bleiben werden. Da sich jedoch der Wettbewerb intensiviert, erwarten wir einen Zuwachs der Investitionstätigkeit in Frankreich.“
“Obwohl Zwangsverkäufe bisher nicht in dem Maß erfolgten wie im Vorfeld erwartet, verzeichnen wir starke Nachfrage seitens Kunden mit beträchtlichem Eigenkapital, die uns beauftragen, Kaufgelegenheiten zu identifizieren, bei denen die Eigentümer gegenüber ihren Banken unter Druck stehen bzw. die Banken professionelles Asset Management verlangen. Neben Bürogebäuden besteht starkes Interesse am Einzelhandelssektor, der sich weitaus robuster zeigte als der englische.“
Im Zusammenhang mit der Nachfrage nach Bürobestandsobjekten in Paris stellt Savills fest, dass die Renditen gesunken sind und führt dies auf das Angebot-Nachfrage-Prinzip zurück. Vor dem Hintergrund des schlichten Mangels an Objekten im Markt gab es Investoren, die Anfang des Jahres die Obergrenze bei Angeboten für langfristig an einen Einzelmieter vermietete Objekte in 1A-Lagen bei 6 % - 6,5 % gesetzt haben, um sie sechs Monate später auf 6 % bzw. in Ausnahmefällen sogar darunter zu revidieren und ihr Kaufinteresse auf kleinteilig vermietete Objekte in guter Lage mit einem längerfristigen Ertragsprofil auszuweiten.
Tristam Larder, Associate Director von Savills Investment in Paris, fügt hinzu: “Die höchsten Preise wurden durch Investoren erzielt, die ihre Suche auf Objekte konzentrieren, die nicht über Marktmietniveau vermietet sind - erst kürzlich an die Marktmiete angepasste Mietverträge sind rar, aber begehrt. Verkäufer, die im Besitz eines solchen Produkts sind, werden im letzten Quartal hiervon profitieren, denn langfristig orientierte Investoren vertreten den Standpunkt, dass sich Bestandssicherung im Laufe der Zeit mehr rechnet als ein Erwerb auf Tiefstniveau.
Savills Research stellt fest, dass der französische Büromarkt trotz Mietpreisrückgängen aufgrund der geringeren Gewichtung von Mietern aus der Finanzbranche weniger volatil ist als in einigen anderen europäischen Ländern. Die Spitzenmieten für Büros in Paris CBD gaben um 25 % von €761/m²/Jahr in 2008 auf €606/m²/Jahr in 2009 nach. Der Rückgang der Durchschnittsmiete fiel im gleichen Zeitraum im Bezirk Ile-de-France mit lediglich 2,2 % weitaus geringer aus, d. h. von €315/m²/Jahr auf €308/m²/Jahr. Obwohl in den Einzelhandels- sowie Logistikmärkten die Werte unter Druck gerieten, blieben die Mieten im Quartalsvergleich relativ stabil. Savills beobachtet ferner, dass die Mieten für 1A-Fachmarktzentren und Einkaufszentren in erster Lage in den vergangenen 12 Monaten, d.h. seit Beginn des 3. Quartals 2008, auf konstantem Niveau geblieben sind.
Lydia Brissy, Head of Savills Research in Frankreich, merkt an: “Es wird davon ausgegangen, dass der Büroleerstand in Ile-de-France bis ins kommende Jahr weiterhin ansteigt, von derzeit 6,4 % auf 7,5 %. Damit einhergehend rechnen wir mit einem Rückgang der Mieten, der allerdings geringer ausfallen sollte als im vergangenen Jahr. Wir sind jedoch überzeugt, dass Paris sich aufgrund der historisch nicht vorhandenen Volatilität und der geringeren Anzahl überteuerter Investmenttransaktionen schnell erholen und als Tor zu Europa im Blickpunkt der Investoren bleiben wird.
Ein Risiko für Eigentümer, warnt Savills, sind Mietverhältnisse, die nicht kürzlich an die Marktmiete angepasst wurden und so erhebliche Mieteinbußen erleiden könnten, sollte der französische Baukostenindex (ICC) schnell wieder in den positiven Bereich gelangen, wie es in der Vergangenheit der Fall war. Dann greift die sog. „25 %-Regel“. Diese gibt einem Mieter das Recht, seinen laufenden Vertrag nach zu verhandeln, wenn die Miete seit Vertragsunterzeichnung um 25 % oder mehr gestiegen ist. Somit könnten Investoren, die auf dem Höchststand des Marktes Mietverträge abgeschlossen und von der starken Indexierung in den ersten Jahren erheblich profitiert haben, der Gefahr ausgesetzt sein, auf Anforderung die Mieten in ihrem Objekt über Nacht um 25 % reduzieren zu müssen, wenn der Mietwert des Gebäudes drastisch gefallen ist. Dies unterstreicht die starke Nachfrage von Investoren nach Objekten mit erst kürzlich angepassten Mietverhältnissen oder solchen, bei denen die Miete nicht deutlich über Marktniveau liegt.
