Der aktuelle Marktbericht zum 1. Halbjahr 2009

(openPR) Der Frankfurter Vermietungsmarkt

In der ersten Jahreshälfte 2009 wurden von der Colliers PropertyPartners Schön & Lopez Schmitt GmbH ca. 228.200m² Umsatzleistung zum Ende des 1. Halbjahres ermittelt, dies sind ca. 60.000m² weniger als im selben Zeitraum des Jahres 2008. Die Anzahl der Abschlüsse ist von 224 auf 163 zurückgegangen. Das Bankenviertel hat seinen Umsatz verdoppeln können, im gesamten CBD wurden ca. 170.900m² Fläche umgesetzt, das entspricht einer Steigerung um ca. 35 %. Die Stadtrandlagen weisen fast ausnahmslos Umsatzrückgänge auf, lediglich Frankfurt Ost könnte sein Vorjahresergebnis von 7.900m² fast halten, In Frankfurt Süd hingegen verzeichnen wir einen Umsatzrückgang von fast 90 %. Unverändert rechnen wir mit einem Umsatz von 350.000m² - 380.000m² für das Gesamtjahr.

Die Spitzenmiete wird bis Ende des Jahres voraussichtlich das Niveau von über € 35,00/m² halten können oder noch geringfügig sinken. Die Leerstandsrate hat sich gegenüber dem Vormonat kaum verändert, sie liegt nach wie vor leicht über 16 %.

Von den seit Beginn des Jahres fertiggestellten ca. 150.000m² sind schon 100.000m² vermietet, dies zeigt einmal mehr, dass qualitativ gute Objekte in sehr guter Lage für potenzielle Mieter durchaus attraktiv sind. Neben den Anmietungen in Neubauten agiert der Markt in den Bereichen der Verlängerungen, Anmietung von Untermietflächen und kurzen Laufzeiten bzw. Sonderkündigungsrechten. Sobald die Talsohle der Krise auf dem Immobilienmarkt erreicht ist, was voraussichtlich jedoch frühestens Ende 2010 der Fall sein wird, rechnet Oliver Schön damit, dass wieder vermehrt größeren Mietverträge abgeschlossen werden. Bis dahin wird sich die abwartende Haltung sowohl auf dem Vermietungs- als auch auf dem Investmentmarkt kaum ändern.

Diese defensive Taktik spiegelt sich auch in der Tatsache wider, dass die Anzahl der Gesuche zwar nicht zurück gegangen ist, es sich jedoch häufiger als früher um Infogesuche handelt, die nicht in einen Mietvertragsabschluss münden. Die Chancen für Frankfurt stehen jedoch verhältnismäßig gut. Da Frankfurt bedingt durch seine Standortqualitäten Sitz vieler großer nationaler und internationaler Unternehmen ist und für solche noch nicht ansässige Unternehmen anziehend ist, wird es auch in Zukunft immer wieder Abschlüsse in der Größenordnung über 30.000m² geben.

Steigendes Investoreninteresse hat noch keine Auswirkungen auf das Transaktionsvolumen

Im Bereich Investment wurden 23 Transaktionen mit einem Volumen von zusammen rd. € 343 Mio. registriert. Im Vergleich zum selben Vorjahreszeitraum ist dies laut Geschäftsführer Alexander Lopez Schmitt ein Rückgang um knapp 48 % (€ 656 Mio.). Hieraus ist deutlich erkennbar, dass die Finanzkrise den Investmentmarkt Frankfurt nach wie vor fest im Griff hat. Mit Ausnahme einer großvolumigen Transaktion am Flughafen - dem Verkauf eines Parkhauses - überwiegen Verkäufe im Bereich zwischen € 5 Mio. bis € 50 Mio. Dies ist nicht zuletzt auf die nach wie vor schwierige Finanzierungssituation zurückzuführen. Trotz massiver Unterstützung der EZB, wie bspw. die Ende Juni zur Verfügung gestellte Finanzspritze von € 440 Mrd. wird dies kurzfristig nichts daran ändern, das den Banken nach wie vor das gegenseitige Vertrauen und in ihre Kunden fehlt. Konsequenterweise wird nur sehr selektiv finanziert.

Erfreulich ist, dass im Unterschied zu 2008 der Markt auf Investorenseite wieder in Bewegung gekommen ist. Insbesondere eigenkapitalstarke Investoren sind wieder vermehrt auf der Suche nach guten d.h. langfristig vermieteten Objekten in entsprechenden Lagen. Wir gehen davon aus, dass sich dieser Trend im Jahresverlauf bspw. durch wieder geöffnete offene Immobilienfonds noch verstärken wird.
Bemerkenswert ist, dass alle registrierten Verkäufe durch nationale Investoren erworben wurden. Internationale Investoren sind zwar nach wie vor aktiv auf der Suche nach interessanten Investitionsalternativen, tun sich aufgrund deren Renditeanforderungen aber schwer, das passende Produkt zu finden, meint Tobias Schultheiß, Investmentexperte bei Colliers in Frankfurt.

Traditionell überwiegen am Standort Frankfurt Bürogebäude, während andere Nutzungstypen wie Einzelhandel, Logistik oder Hotels eine untergeordnete Rolle spielen. Mit einem Anteil von 35 % das Transaktionsvolumen liegen Bürogebäude erneut deutlich vorn. Eine Ausnahme spielt der Verkauf eines Parkhauses am Flughafen, der geschätzte 30 % des Transaktionsvolumens ausmachen dürfte. Die zwei registrierten Hoteltransaktionen stehen für 15 % des bisherigen Marktvolumens. Die verbleibenden 20 % verteilen sich auf Grundstücksverkäufe und Wohn- und Geschäftshäuser.

Ein massives Ansteigen des Transaktionsvolumens sehen wir für Frankfurt dennoch nicht resümiert Tobias Schultheiß. In der Regel suchen diese Investoren nach gut vermieteten Bürogebäuden in etablierten Innenstadtlagen der Stadt. Zudem sollten die Objekte neueren Datums sein und idealerweise über langfristige Mietverträge mit bonitätsstarken Nutzern verfügen. Aufgrund des bestehenden Mangels an diesen Produkten wird es vereinzelt zu Bietergefechten kommen, da die Konkurrenz um gute Objekte zunehmen und sich vereinzelt sogar in steigenden Preisen manifestieren wird.

Das Renditeniveau im zweiten Quartal 2009 ist stabil geblieben; ein weiteres Ansteigen ist aufgrund der geschilderten Situation nicht zu erwarten. Großabschlüsse als auch Portfoliotransaktionen sind nach wie vor nicht finanzierbar und dementsprechend gab es in der ersten Jahreshälfte auch keine.

Ein positives Zeichen für die Stabilität des Immobilienstandortes Frankfurt sieht Alexander Lopez Schmitt darin, dass es die von vieler Seite erwarteten Notverkäufe nicht gab.

Fazit / Ausblick
Mit einem Rückgang des Transaktionsvolumens um rd. 48 % wurde Frankfurt erneut von den Auswirkungen der Finanzkrise getroffen. Bei genauerer Betrachtung der registrierten Verkäufe sehen wir hierin allerdings auch eine Rückbesinnung zur Normalität, wo Lage und Qualität der Immobilie wieder im Vordergrund stehen, da diese Faktoren die Vermietbarkeit gewähren. Für die mittelfristige Zukunft (nicht vor 2010) gehen wir von Transaktionsvolumina in einer Größenordnung des langfristigen Durchschnitts (zwischen € 1,6 Mrd. bis € 1,8 Mrd.) aus, da sich das Produkt Immobilie im Rahmen eines aktiven Portfolio-Management zu einem handelbaren Gut entwickelt hat und somit auch von den Entwicklungen an den Finanz- und Kapitalmärkten beeinflusst wird.
Es stehen einige größere Transaktionen kurz vor Abschluss – ob das Transaktionsvolumen dieses Jahr die € 1 Mrd. Marke überschreitet ist dennoch fraglich: Trotz sehr viel zur Verfügung stehenden und den Markt belebenden Eigenkapitals wird sich dies mangels entsprechend guter Angebote nicht deutlich auf das Transaktionsvolumen auswirken.
Unsere Thesen für die zweite Jahreshälfte 2009:
• Deutlich Zunahme der Nachfrage nach qualitativ guten Objekten;
• Großvolumige Transaktionen wird es - wenn überhaupt - nur sehr vereinzelt geben, da diese trotz günstiger Refinanzierungsmöglichkeiten der Banken (noch) nicht finanzierbar sind;
• 2009 ist das Jahr der Eigenkapitalinvestoren – egal ob offener Immobilienfonds oder Private Equity Gesellschaft;
• Banken kehren nicht vor Ende des dritten Quartals 2009 als Marktakteure zurück. Bis dahin lassen die von Banken kalkulierten Margen und Risikozuschläge (trotz gesunkener Refinanzierungszinsen) kaum Spielraum für wirtschaftliche Kredite;
• Unternehmen setzen aufgrund der vorhandenen Rahmenbedingungen für Kredite vermehrt auf Sales & Rentback-Transaktionen um somit Liquidität zu generieren