(openPR) · Übernachtungszahlen eingebrochen.
· Nur langsame Erholung am Hotelmarkt.
· Hauptleidtragende: Kleinere, inhabergeführte Hotels.
Hier können Sie die Grafik als lesefreundliche PDF-Datei herunterladen:
https://www.aengevelt.com/fileadmin/PDF-Dokumente/Grafik_Hotelmarkt_Duesseldorf_-_Entwicklung_vor_und_nach_Corona.pdf
Bis Anfang 2020 war das Hotel-Segment von einer Angebotsausweitung geprägt, um mit dem Nachfragewachstum Schritt zu halten. In vielen Großstädten wurden zahlreiche Hotelneubauten gestartet. Allein in Düsseldorf befinden sich nach Analysen von Aengevelt Research rund zwei Dutzend Projekte mit insgesamt 6.000 Betten im Bau oder im konkreten Planungsstadium. Betreiber der meisten, überwiegend im Zwei- bis Viersternesegment angesiedelten Hotelneubauten sind internationale Ketten.
Mit der Corona-Krise sank die Zahl der Übernachtungen im ersten Halbjahr 2020 gegenüber dem Vorjahreszeitraum bundesweit um fast 50%, die Auslastungsquoten brachen entsprechend ein.
Die Situation signifikant niedrigerer Auslastungsquoten wird nach Expertenmeinung mittelfristig anhalten. Besonders davon betroffen sind Besitzer kleinerer, oftmals älterer Einzel-Hotels, die bereits seit Jahren Schwierigkeiten haben, sich gegen moderne, international geführte Hotel-ketten vor allem im Budget-Segment zu behaupten. Sanierungsstau und nur bedingt konkurrenzfähige Ausstattungsstandards verschärfen die Situation. Doch selbst massive Investitionen in den Bestand garantieren hier keine Zukunfts- und Überlebensfähigkeit. Die Alternative: Umnutzung.
Am Beispiel Düsseldorf hat Aengevelt Research die Entwicklung des Hotelmarktes analysiert:
• 2019 gab es in Düsseldorf 218 geöffnete Beherbergungsbetriebe mit insgesamt rd. 28.000 Betten. Damit hat sich die Zahl der Betten innerhalb von 10 Jahren um 24% gesteigert. Die Zahl der Übernachtungen stieg im gleichen Zeitraum sogar um 55% auf gut 5 Millionen - ein klares Signal, mehr Bettenkapazitäten zu schaffen. Allerdings ist die Steigerungsrate in den letzten drei Jahren deutlich gesunken, und die so wichtige Auslastungsquote pendelte sich bei 48 bis 49 Prozent ein.
• Das Coronavirus hat dazu geführt, dass die Zahl der Übernachtungen ab März 2020 dramatisch eingebrochen ist, insbesondere in Großstädten wie Düsseldorf, in denen viele Geschäftsreisende, internationale Touristen sowie Besucher von Kultur- und Sportveranstaltungen ausgeblieben sind. So verzeichnete z.B. Düsseldorf laut ZIA-Herbstgutachten allein im April 2020 einen Rückgang um 96% gegenüber dem Vorjahresmonat.
• Auf dieser Basis hat Aengevelt Research abgeschätzt, wie sich die Zahlen der Betriebe, der Betten, der Übernachtungen und der Auslastungsgrad entwickeln könnten, wenn Ende 2020/Anfang 2021 eine Schutzimpfung verfügbar sein würde (siehe Grafik). Dabei ist u.a. davon auszugehen, dass aufgrund der guten Erfahrungen, die man mit Videokonferenzen gemacht hat, manche Geschäftsreise auch dann unterbleiben wird, wenn sich die Lage normalisiert. Entsprechend prognostiziert Aengevelt Research eine insgesamt nur langsame Erholung am Hotelmarkt.
Hauptleidtragende: Kleinere, inhabergeführte Hotels.
Investoren und Betreiber haben auf den Corona-bedingten Einbruch bereits reagiert. „Bei manchem Neubauprojekt wird die Eröffnung hinausgeschoben, während für Hotelprojekte, die sich noch in der Planungsphase befinden, eine mögliche Nutzungsänderung geprüft wird“, weiß Nicolas Gösel vom Aengevelt-Team “Projektentwicklung“.
Häufig würden Hotels auch auf das Zweisterne-Niveau heruntergestuft, weil sich Häuser mit weniger Service aufgrund geringerer Personalkosten auch bei niedrigerer Auslastung noch wirtschaftlich betreiben lassen.
Leidtragende dieser Entwicklung sind vor allem die kleineren, inhabergeführten Hotels im Zwei- und Dreisternebereich mit einfacher Ausstattung, insbesondere, wenn die Immobilien in die Jahre gekommen sind. „Können sich kleine, individuelle Hotels mit exzellenter Mikrolage und gutem Ausstattungsstandard möglicherweise noch als Boutique-Hotels profilieren“, sagt Oliver Lederer, Teamleiter Investment Aengevelt Düsseldorf, „rechnen sich dagegen Investitionen in ältere Häuser mit signifikantem Modernisierungsstau angesichts der bereits seit Jahren wachsenden Konkurrenz durch die modernen Kettenhotels nur selten.“
Alternative: Umnutzung.
Deshalb empfiehlt Aengevelt Eigentümern solcher Häuser, über Umnutzungen nachzudenken. Denn während die Nachfrage nach Hotelzimmern sinkt, verschärft sich der Wohnungsmangel weiter.
• Beispiel “Boarding House“.
Zum Wachstum der Wohnungsnachfrage tragen zusätzlich auch Fachkräfte bei, die vorübergehend einen Zweitwohnsitz an ihrem Arbeitsstandort nehmen. Für solche mehrmonatigen „long-stay“-Aufenthalte sucht man kleine, möblierte Apartments, gerne auch mit Reinigungsservice. Hierfür können z.B. nicht mehr nachfragte Hotels zu Boarding Houses umgenutzt werden.
• Beispiel “Studentenwohnungen/Mikroapartments“.
Ein Hotel Garni lässt sich z.B. gut in Studenten- oder Mikroapartments umwandeln: Die benötigten Bäder und Installationen sind in der Regel in den Zimmern bereits vorhanden, und Rezeptions-, Frühstücks- und Konferenzbereiche können als Gemeinschaftsräume und für Dienstleistungsangebote genutzt werden.
Dass solche Hotels meist relativ zentral gelegen sind, kommt den Studierenden sogar entgegen: „Studierende, die an einer der zehn Düsseldorfer Hochschulen eingeschrieben sind, schätzen eine gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr, die Nähe zu Geschäften und Kneipen sowie die Einbindung in das urbane Leben“, erläutert Professor Volker Eichener von der Hochschule Düsseldorf. „Die Wohnungsnot trifft die Studierenden, die mitunter binnen weniger Tage nach Zuteilung eines Studienplatzes eine Unterkunft benötigen, besonders dramatisch. Da trägt jede neue Wohnung, die das Angebot vergrößert, zur Entlastung der Situation bei.“
• Beispiel “Seniorenwohnungen“.
Alternativ können in ehemaligen Hotels auch Seniorenwohnungen geschaffen werden, denn ein Aufzug ist in aller Regel vorhanden. Wenn es Architektur und Standort hergeben, können Hotels auch in ganz normale Wohnungen umgewandelt werden. „Egal, ob Mikroapartment, Studentenwohnung, Seniorenwohnung oder Normalwohnung – jede neue Wohnung hilft bei der Bewältigung der Wohnungsnot“, sagt Professor Eichener.
• In Frage kommen in Abhängigkeit von Standort und Lage aber auch Abriss und Neubebauung mit modernen, barrierefreien Wohnungen, Büros, Einzelhandels-/Praxisflächen etc.
Selbst umwandeln oder verkaufen?
Allerdings fällt es vielen Eigentümern schwer, Umwandlung oder Abriss/Neubau selber zu organisieren. Architektur und Statik müssen analysiert werden, Standort und Marktlage müssen beurteilt werden, ein Konzept und eine Planung müssen entwickelt werden, eine Kostenschätzung und Investitionsrechnung müssen durchgeführt werden.
Angesichts dieser komplexen Thematik sollten Eigentümer solcher Hotels über den Verkauf ihrer Immobilie im Ist-Zustand nachdenken. Denn aktuell besteht eine hohe Nachfrage seitens Investoren und Projektentwicklern nach solchen, in der Regel innerstädtischen Grundstücken mit dem vorrangigen Ziel zukünftiger Wohnnutzungen.
Grundsätzlich nutzt die Umwandlung nicht mehr zukunftsfähiger Hotels allen, zeigt sich Professor Eichener überzeugt: „Der Stadtentwicklung tut es gut, wenn ältere Objekte an zentralen Standorten umgebaut und modernisiert werden, der Wohnungsmarkt wird entlastet, Hochschulstandorte werden gestärkt und die Eigentümer nicht mehr ganz zeitgemäßer Hotels erhalten eine Zukunftsperspektive.“
AENGEVELT IMMOBILIEN • PERSÖNLICH • PROFESSIONELL • PARTNERSCHAFTLICH
Aengevelt Immobilien wurde 1910 gegründet und ist ein unabhängiges inhabergeführtes Familien-Unternehmen in der vierten Generation. Aengevelt gehört mit 130 Experten zu den größten und erfahrensten Immobiliendienstleistern Deutschlands und bietet seinen Kunden zusammen mit seinen Partner-Netzwerken DIP und CORFAC INTERNATIONAL nicht nur bundesweit, sondern auch weltweit eine ganzheitliche Betreuung. Ergebnis Geschäftsjahr 2019: rd. 300.000 m² vermittelte Gewerbemietfläche und begleitete Investment-Transaktionen im Wert von rd. EUR 950 Millionen.
Dabei lässt das Unternehmen seine Dienstleistungen jährlich mittels objektiver Leistungskontrollen durch unabhängige, externe Kundenzufriedenheitsanalysen überprüfen. Ergebnis der jüngsten Befragung: 99% der Befragten würden Aengevelt „auf jeden Fall“ bzw. „evtl.“ wieder als Dienstleister nutzen, 98% würden Aengevelt „auf jeden Fall“ bzw. „evtl.“ Geschäftsfreunden oder Geschäftspartnern empfehlen.
