(openPR) Welche Auswirkungen Photovoltaikanlagen (PV-A) auf das Verkehrswertgutachten von Immobilien haben ist ein wichtiges Thema. Leider bewerten viele Sachverständige diese Ertragsquelle zu ungenau, so Thomas H. Garthe von der Garthe Immobilienbewertungs mbH aus Kalchreuth.
Seit der viel diskutierten und 2011 beschlossenen Energiewende, gewinnt die Erzeugung von Strom und Wärme durch Sonnenenergie von Jahr zu Jahr mehr Bedeutung. Die Solaranlagen werden zwischen Solarthermieaanlagen (ST-A), die der Wärmegewinnung durch Sonnenenergie dienen und Photovoltaikanlagen (PV-A), welche für die Stromgewinnung zuständig sind, unterschieden, erklärt Garthe.
Die Preise für schlüsselfertige Solarstromanlagen belaufen sich in Deutschland auf 1.400 bis 1.500 Euro pro kWp.
Seit dem Energiewende-Beschluss der Bundesregierung im Juni 2011 wurden die Preise für schlüsselfertige Solarstromanlagen um ca. 20% gesenkt. Damit hat sich Solarstrom als tragende Säule der deutschen Energieversorgung etabliert.
Bewertungsgrundlagen
Damit eine Immobilienbewertung transparent und realistisch auch für Objekte mit Solaranlagen durchgeführt werden kann, bedarf es für Sachverständige klar definierte Bewertungsaufgaben.
An erster Stelle wird der vorläufige Verkehrswert des Gebäudes im Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren bewertet. Danach wird das besondere objektspezifische Grundstücksmerkmal – wie eine Solaranlage - separat berücksichtigt.
Für PV-Anlagen bietet sich das Ertragswertverfahren an:
1. Es gibt einen garantierten Ertrag.
2. Es gibt eine bestimmbare Restnutzungsdauer.
3. Es gibt einen Liegenschaftszinssatz.
Falsch wäre es, so Garthe, wenn man die PV-Anlage mit der Restnutzungsdauer (RND) des Basisgebäudes bewertet. "Auch der Ansatz eines Liegenschaftszinses (LZ) für das Gebäude ist nicht sachgerecht", so Garthe.
Die Herstellkosten für schlüsselfertig installierte PV-Anlagen auf Schrägdächern liegen heute, Ende 2015, in etwa bei 1.350 Euro pro kWp. Das sind bei einer Installation von einer 5 kWp-Photovoltaikanlage, was ungefähr den Stromverbrauch einer vierköpfigen Familie deckt, etwa 7.250 Euro. Entscheidend für die Bewertung bestehender Anlagen ist jedoch nur die staatlich garantierte Einspeisevergütung und die verbleibende Restlaufzeit dieser Vergütung. Für den darauf folgenden Zeitraum bleibt ggf. der Eigenverbrauch. Die dann mögliche Stromkostenersparnis werden Abbaukosten und Entsorgung decken.
Neben den jeweils aktuellen politischen Rahmenbedingungen, so Garthe, zählen folgende Kriterien zur Immobilienbewertung mit Berücksichtigung eventueller Photovoltaik-Anlagen
• Einspeisevergütung
Die Höhe, Dauer und Kappungsgrenzen sind hier von großer Bedeutung. Die deutsche Bundesregierung garantiert die bei Inbetriebnahme dem Betreiber gesetzlich festgelegte Einspeise-Vergütung. Dieser Grundsatz führte 2010 zu heftigen Diskussionen, denn die Kosten dafür werden der Allgemeinheit über die EEG-Zulagen auf die Strompreise auferlegt. Dennoch ist das Modell des Erneuerbare-Energien-Gesetzes (EEG) ein weltweites Vorbild für den Ausbau der alternativen Stromerzeugung geworden. Die Bundesnetzagentur informiert in regelmäßigen Abständen über die Änderungen.
• Herstellungskosten und technischen Leistungsmerkmale
Diese Punkte gehören in die Berechnungsgrundlage: Nennleistung, Materialkosten, Installationskosten, Finanzierungskosten, Wartungskosten, Rückbau- und Entsorgungskosten, Jahresenergieleistung, Photovoltaik-Wirkungsfläche, Modulwirkungsgrad, Modul-Typ, Kilowatt-Peak
• Standort
Die örtliche Sonneneinstrahlung, die Ausrichtung der Dachfläche bzw. Freifläche und die Dachneigung, Abschattung und Topographie beeinflussen die Leistung der Solaranlage. In Deutschland erzielen solare Nutzflächen optimale Energiegewinne bei einer 30° Neigung in Süd-Ausrichtung. Eine Südwest- oder Südost-Ausrichtung mit einer 50° Neigung braucht als Ausgleich etwa 10% mehr Solarfläche.
Bei der Bewertung von Photovoltaikanlagen ist ebenfalls darauf zu achten, ob nicht durch größer gewordene Bäume oder später errichtete Neubauten der Wirkungsgrad eingeschränkt ist, und daher nicht mehr von der vollen Leistung ausgegangen werden kann.
Abhängig vom Bewertungsauftrag ist es erforderlich, die für die Bewertung notwendigen Leistungs- und Ertragsdaten der PV-Anlage zu erfassen.
• Globalstrahlung ist die gesamte Sonneneinstrahlung, welche auf eine horizontale Fläche mit 900 bis 1.150 kWh/m² (eine Energie-Einheit) eintrifft. Die jährliche Sonnenscheindauer liegt in Deutschland je nach Standort zwischen 1.350 und 1.750 Stunden. Bei Photovoltaik-Anlagen kommt es mehr auf die mittlere Jahressumme der Globalstrahlung (GlStra 0°) an. Strahlungsgewinne lassen sich z.B. bei geneigten Modulen erzielen. (Neig)
• Der Modulwirkungsgrad (MWgr) ist ein Maß für die Effizienz, mit der die Sonnenenergie in elektrische Energie umgewandelt wird. Momentan sind 10 bis 17% üblich, was durch Forschung perspektivisch noch gesteigert wird.
• Der Anlagenausnutzungsgrad (AuGr) berücksichtigt die internen Anlagenverluste, z.B. durch Wechselrichter, Leitungsverluste, Verschmutzungen, Verschattungen und Ausfallzeiten. Er liegt meist zwischen 75 % und 80 %.
• Die Photovoltaik-Wirkungsfläche (PVW) ist der Teil des Grundstücks oder des Daches, welcher tatsächlich von einer PV-Anlage überdeckt werden kann. In der Regel liegt der Wert bei Freiflächenanlagen um die 40 %, bei Dachanlagen bis zu 70 %.
Ohne diese ausführliche Daten und Fakten lässt sich eine genaue Bewertung für das objektspezifische (Ertrags-)Merkmal nicht fach- und sachgerecht darstellen, weist der Geschäftsführer der Garthe Immobilienbewertungs GmbH hin.
