(openPR) von Alexander Goldwein (Fachbuchautor und Finanzexperte)
Private Immobilieninvestoren stellen sich verstärkt die Frage, ob Investitionen in neu entwickelte Eigentumswohnungen von Bauträgern sinnvoll sind. Dieser Artikel beleuchtet die Argumente für und gegen einen solchen Schritt.
Eine große Nachfrage und ein geringes Angebot zeichnen derzeit den Wohnimmobilienmarkt in großen Städten und zunehmend auch in mittelgroßen Städten aus. Vor diesem Hintergrund werden verstärkt innerstädtische Flächen und auch Flächen im Umland solcher Städte entwickelt und mit Wohnungseigentumskomplexen bebaut. Für einen Investor stellt sich die Frage, ob solche Eigentumswohnungen als Investmentobjekt ebenso geeignet sind wie Bestandsobjekte in Vierteln mit organisch gewachsener Bebauung. Eine Antwort auf diese Frage hängt natürlich mit den Umständen des Einzelfalles zusammen und insbesondere mit dem Kaufpreis und der konkret erzielbaren Miete.
Es liegt auf der Hand, dass ein Vorteil darin besteht, dass man in neuwertige Bausubstanz investiert, die von Mietern in der Regel sehr geschätzt wird. Dieser Vorteil ist allerdings erkauft mit Fertigstellungs- und Projektrisiken, die der Käufer partiell eingeht. Er trägt insoweit das Risiko, dass der Bauträger vor der Fertigstellung insolvent wird und das Gebäude daher nicht fertig bauen kann. Darüber hinaus besteht das Risiko von Rechtsstreitigkeiten wegen Meinungsverschiedenheiten über die vereinbarte Bauqualität und Bauausführung.
Eine weitere schlechte Nachricht für den Immobilieninvestor ist, dass solche Neubaueigentumswohnungen in der Regel deutlich teurer sind als Bestandsobjekte. Das hängt nicht nur mit gestiegenen Grundstückpreisen aufgrund der verstärkten Nachfrage seit Ausbruch der Finanz- und Währungskrise zusammen. Das allein würde den erheblichen Preisunterschied zu Bestandsimmobilien noch nicht erklären. Ein weiterer Erklärungsansatz sind die massiv gestiegenen Baukosten, die aus immer höheren Anforderungen an Ernergieeffizienz resultieren. Schätzungen gehen von bis zu 40% Baukostensteigerung seit der Jahrtausendwende aus. Der Gegenwert der höheren Baukosten in Form von Energieeinsparungen lässt sich jedoch bei Renditeimmobilien nicht 1:1 in höhere Mieten und Renditen ummünzen, weil Mieter natürlich nur sehr begrenzt bereit sind, Einsparungen bei den Energiekosten mit einer erhöhten Kaltmiete zu erkaufen. Vor diesem Hintergrund ergeben sich für derartige Immobilien leider in der Regel sehr magere Anfangsrenditen. Es ist für interessierte Investoren häufig ernüchternd und enttäuschend, wenn sie nach ersten Berechnungen feststellen, dass sich eine Bruttoanfangsrendite von unter 2% ergibt.
Hinzu kommen bei solchen Immobilien noch fehlende Erfahrungswerte über die nachhaltige Vermietbarkeit. Es kommt durchaus vor, dass die Projektentwicklung einer größeren Wohnungseigentumsanalage in den Werbeprospekten der Bauträger noch recht gefällig wirkt. Nach Realisierung des Projektes und nach Abschluss der Bauarbeiten kann sich jedoch herausstellen, dass aufgrund einer zu dichten Bebauung „Ghettoatmosphäre“ aufkommt und die Wohnungen am Ende des Tages am Markt deutlich weniger Wertschätzung erfahren als prognostiziert. Das kann in Kombination mit einer bestimmten Mieterstruktur in solchen Komplexen eine Abwärtsspirale in Gang setzen, die ein nicht zu unterschätzendes Risiko für den Immobilieninvestor darstellt. Daher kann es geschickter sein, nicht auf größere Neuentwicklungen zu setzen, sondern eher auf die Bebauung von innerstädtischen Baulücken mit kleineren Wohnungseigentumsanlagen. Bei solchen Objekten kann leichter eingeschätzt werden, wie sich die Atmosphäre und die Mieterstruktur künftig entwickeln wird.
Der Verfasser dieses Artikels ist Finanzexperte und Autor des Buches „Geld verdienen mit Wohnimmobilien – Erfolg als privater Immobilieninvestor“.
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