(openPR) Hamburg, 15.10.2014 – Die Bundesregierung hat die Einführung der Mietpreisbremse am 1. Oktober 2014 beschlossen. So darf voraussichtlich im Laufe der ersten Jahreshälfte 2015 der Preis bei Neuvermietungen maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Neuregelung sieht jedoch auch eine Reihe von Ausnahmen vor. Damit sich für private Kapitalanleger die Investition in Immobilien weiterhin lohnt, sind Kriterien wie Immobilienart und Lage bei der Auswahl des Objekts entscheidend. Baufi24.de gibt einen Überblick über die Details.
Wie funktioniert die Mietpreisbremse?
Dem Gesetzesbeschluss zufolge darf künftig die Miete bei der Wiedervermietung von Bestandsimmobilien in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent steigen. Diese Vergleichsmiete ergibt sich aus dem örtlichen Mietspiegel, der alle zwei Jahre von den jeweiligen Städten neu herausgegeben wird.
Welche Ausnahmen gelten bei der Mietpreisbremse?
Das Gesetz der Mietpreisbremse ermächtigt die Bundesländer, für eine Dauer von fünf Jahren, Gebiete mit angespannten Wohnmärkten festzulegen. Neubauimmobilien sind von der Regelung ganz ausgenommen. Vermieter dürfen hier auch nach der Einführung des Gesetzes die Mieten beliebig erhöhen. Eine weitere Ausnahme gilt für umfassende Modernisierungen vor der Neuvermietung. Zudem ist ein Vermieter nicht gezwungen, eine frei gewordene Wohnung unterhalb der bisherigen Miete anzubieten.
Welche Immobilien eignen sich besser für Kapitalanleger?
Eine Investition in den Neubau wird für private Anleger relativ attraktiver, weil dort die Mietpreisbremse bei der Neuvermietung nicht gilt. Auch ist das Risiko nicht gegeben, dass nach einigen Jahren mit energetischer Sanierung nachgerüstet werden muss – wie es oft bei Bestandsgebäuden der Fall ist. Die Preise für Neubauten sind in den letzten Jahren stark gestiegen und daher sind sehr genaues Rechnen und eine fundierte Lageeinschätzung erforderlich. Andernfalls ist die Gefahr groß, keine oder sogar eine Negativrendite zu erwirtschaften.
Was ist bei der Renditeberechnung zu beachten?
Private Kapitalanleger, die jetzt eine Eigentumswohnung als Vermietungsobjekt erwerben wollen, sollten bei der Renditeberechnung nicht die aktuellen Mieteinnahmen aus der Immobilie zugrunde legen. "Entscheidend ist vielmehr der Betrag, der sich mit der Immobilie nach der ortsüblichen Vergleichsmiete dauerhaft erzielen lässt", meint Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de (http://www.baufi24.de/). "Liegt die ortsübliche Vergleichsmiete deutlich unter den derzeitigen Mieteinnahmen, ist Vorsicht angebracht."
In welchen Städten lohnt ein Immobilien-Investment?
Um vom Immobilienmarkt zu profitieren, sollten private Kapitalanleger in aufstrebende Lagen investieren. Dort ist die Mieternachfrage stabil und die ortsübliche Vergleichsmiete entspricht weitgehend der Neuvertragsmiete. Dadurch kann bei jeder weiteren Vermietung die Miete angehoben werden. Dies steigert kontinuierlich die ortsübliche Vergleichsmiete und ermöglicht damit auch sukzessive Mieterhöhungen bei bestehenden Verträgen. Welche Städte sich als Investment-Standort eignen, zeigt der jeweilige Mietspiegel, in dem die ortsübliche Vergleichsmiete angegeben ist. Liegt die Angebotsmiete auf dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete droht keine Gefahr durch die Mietpreisbremse. Liegt die Angebotsmiete hingegen deutlich höher, ist ein Kauf nur bedingt zu empfehlen.
