AENGEVELT-RESEARCH: Berlin wächst und trotzt der Krise

(openPR) Das Berliner Immobilienjahr 2012 und Ausblick 2013

Attraktiver Investitionsstandort
Das Interesse an der deutschen Hauptstadt ist groß, und auch im Urteil internationaler Manager liegt Berlin in der Gunst weit vorn: Im bundesweiten Vergleich rangiert Berlin nach einer Studie von Ernst & Young auf dem ersten Platz. International liegt Berlin mit London und Paris im Spitzentrio der Top-Drei. Das stärkt die Attraktivität der Region und beflügelt die Berliner Wirtschaft, die derzeit schneller wächst als die der anderen Bundesländer. So rechnet die Investitionsbank Berlin (IBB) damit, dass die Berliner Wirtschaft 2012 um rd. 1,5% zulegt. Das ist deutlich stärker als im Bundesgebiet (0,8%). Auch 2013 erwartet die IBB in Berlin ein noch deutlicheres Plus (Berlin 2% vs. Deutschland 1%). Das anhaltend überproportionale Wachstum treibt auch den Immobilienstandort Berlin.

Büromarkt: Nah am Flächenrekord
- Begünstigt durch das Beschäftigungswachstum und die inzwischen weit über Deutschland hinaus bekannte Berliner Gründerszene entwickelt sich der Berliner Büromarkt überdurchschnittlich positiv.
Mit einem Büroflächenumsatz von rd. 590.000 m² wurde nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH nahezu das Niveau des bisherigen Spitzenergebnisses des Jahres 2006 (rd. 611.000 m²) erreicht. Damit wurde der jüngste 10-Jahresdurchschnitt deutlich um 106.000 m² bzw. rd. 22% übertroffen (2002 bis 2011: Ø rd. 484.000 m²). Das sehr gute Jahresergebnis wurde u.a. durch den Baustart des Bundesministeriums für Bildung und Forschung am Humboldt-Hafen (rd. 28.000 m²), dem Mietvertragsabschluss der PricewaterhouseCoopers AG (rd. 24.400 m²) sowie allein drei Anmietungen durch die Zalando GmbH im 5-stelligen Größensegment beeinflusst. Der Internethändler Zalando mietete dabei im vergangenen Jahr (insgesamt) rd. 69.000 m² an.
- Anmietungen im hochpreisigen Segment von EUR 20,-/m² und mehr gibt es immer häufiger. Neben den inzwischen etablierten Lagen (u.a. Gendarmenmarkt, Unter den Linden und Potsdamer Platz) werden diese u.a. auch im Neubau am Kurfürstendamm und im Europaviertel erzielt. Im Ergebnis stieg die gewichtete Spitzenmiete nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH im Jahresverlauf auf EUR 22,-/m² (2011: 21,70 EUR). Auch die mittlere stadtweite Miete zog leicht an (2012: EUR 12,70/m² vs. 2011: EUR 12,50).
- Wie von AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert wirkt sich der überdurchschnittliche Flächenumsatz reduzierend (- 50.000 m²) auf den Leerstand aus. Zum Jahresende standen in Berlin rd. 1,46 Mio. m²-Bürofläche leer, das entspricht einer Leerstandsquote von 8% (Ende 2011: 1,51 Mio. m² bzw. 8,4%).

Investmentmarkt
2012 stand Berlin nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH ganz oben auf der Einkaufsliste der Investoren, die nicht nur die Bundeshauptstadt, sondern den Investmentstandort Deutschland im globalen Vergleich insgesamt positiv einschätzen.
- Beim größten gewerblichen Deal handelt es sich um den Verkauf des Gewerbeimmobilienportfolios der bundeseigenen TLG für rd. EUR 1,1 Mrd. an den US-Finanzinvestor Lone Star. Ein Teil der rd. 780 Büro- und Handels-, Industrie- und Logistikimmobilien kann u.a. in Berlin verortet werden.
- Doch auch ohne Berücksichtigung dieser Deals kann der Berliner Investmentmarkt auf ein erfolgreiches Jahr zurück blicken. Im Jahresvergleich stieg der gewerbliche Investmentumsatz nach vorläufigen Ergebnissen um etwa 20% auf EUR 2,7 Mrd. an.
- Da vielerorts in Europa die Immobilienmärkte noch im Abschwung sind, erwies sich Deutschland und u.a. auch Berlin für führende Investoren als „sicherer Hafen“. Die meisten Investoren benötigen z.T. auch finanzierungsbedingt „Sicherheit“ und so sind Büroimmobilien mit hohem Vermietungsstand und gut gehende Handelsimmobilien stark nachgefragt.
- Entsprechend niedrig sind die Renditen. Im Spitzensegment werden nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH in Berlin wie im Vorjahr für Geschäftshäuser Spitzenrenditen von 4,6% p.a. erzielt, Büroobjekte in A-Lagen sind mit einer Anfangsrendite von 4,9% p.a. etwas günstiger.
- Neben gewerblichen Investments ist auch Wohnen in Berlin stark gefragt. Inzwischen werden für Top-Objekte rd. 4,5% p.a. (22-fach) erzielt.

Ausblick 2013

Büromarkt
- Aufgrund expansiver Flächenumsätze und positiver Nettoabsorption sind die Büroflächenleerstände in Berlin deutlich gesunken. Doch immer noch wird wenig spekulativ gebaut. Das wird sich auch 2013 nicht ändern. Hauptgrund ist nach Eischätzung von Markus Schmidt, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, die nach wie vor restriktive Finanzierungspolitik der Kreditinstitute.
- Die zunehmende Verknappung bzw. das Fehlen nachfragegerechter Anmietungsalternativen dürfte 2013 dazu führen, dass Prolongationen wieder mehr im Vordergrund stehen und demzufolge der Flächenumsatz in Berlin deutlich nachgeben wird. Zugleich ist aber nicht mit sinkendem Mietniveau zu rechnen. Vielmehr geht Schmidt davon aus, dass sowohl die mittleren Mieten in Citylagen als auch die Spitzenmieten weiter steigen. Als Grund führt er an, dass es kein ausreichend differenziertes Angebot moderner nachfragegerechter Flächen in der City gibt und es den Vermietern demzufolge immer mehr gelingt, ihre Vertragskonditionen ohne nennenswerte Zugeständnisse durchzusetzen. Bereits im Jahresverlauf zeigte sich, dass die Verhandlungsbereitschaft deutlich abgenommen hat.

Investmentmarkt
- Der Berliner Markt wird zu Recht von bedeutenden Investoren als sehr attraktiv eingeschätzt. Bislang gibt es noch keine Übertreibungen und auch die Wachstumsprognosen für Berlin sind überdurchschnittlich. Berlin bleibt ein sicherer Hafen. Allerdings werden nach Analysen von AENEVELT-RESEARCH „neue Lagen“ und andere Anlagestrategien an Bedeutung gewinnen. Spätestens bei wieder ansteigendem Zinsniveau werden Core+ und Value-added immer interessanter. Bleibt die Finanzierungsbe­reit­schaft der Banken restriktiv, wovon angesichts anhaltender Eurokrise auszugehen ist, ergeben sich vor allem für eigenkapitalstarke Investoren renditestarke Nischen. „Aufgrund `fehlenden Mutes´ und Finanzierungs­restriktionen tummeln sich abseits von Core wenig Konkurrenten (wie dies z.B. bei Core der Fall ist), entsprechend attraktiv sind hier die Einstiegsfaktoren“, erläutert Schmidt. Es gibt auch erste Anzeichen, dass sich vereinzelt Investoren den Bau spekulativer Büroobjekte zutrauen. Büroobjekte mit (Teil-)Leerstand werden ebenfalls interessanter: Sie bieten günstige Einstiegsfaktoren, und der Büromarkt sendet eindeutige Signale. Berliner Büroimmobilien abseits von Core bieten derzeit ein ausgesprochen gutes Risiko-Rendite-Profil. Dies gilt selbstverständlich nur dann, wenn Bestandshalter den Leerstand mit realistischen Abschlägen einpreisen.“
- Ob es 2013 wieder zu einem ähnlich hohen Transaktionsvolumen wie im Jahr 2012 kommt, hängt nicht zuletzt von der Größe der angebotenen Objekte und den Preisvorstellungen der Verkäuferseite sowie der Einstellung der Finanzierungseite ab.