(openPR) Geschichten, dass unsere Städte voll sind von gewaltigen Arealen leerer, zum Verkauf stehender Neubauwohnungen, sind irreführend, und Berichterstatter, die glauben, dass ein Überangebot von Neubauwohnungen den Markt belasten und Preise dadurch weiterhin flächendeckend fallen, haben Unrecht, so Savills Research. Laut Aussage von Yolande Barnes, Head of Savills Research, zeigt die aktuelle Studie des Unternehmens auf, dass kürzliche Berichte, nach denen in London über 10.000 Neubauwohnungen nicht verkauft sind und leer stehen, die Realität zehnfach übertrieben darstellen.
Die Zahlen des 1. Quartals 2009 zeigen, dass der sogenannte „gebundene Bestand“, die Zahl zum Verkauf stehender beziehungsweise im Bau befindlicher Wohnungen, im Großraum London bei 29.000 liegt. Davon wurde bereits ein Drittel direkt veräußert und ein weiteres Drittel steht bisher nicht zum Verkauf. Die verbleibenden 9.844 Wohnungen, die aktuell zum Verkauf stehen, werden größtenteils direkt vom Bauträger veräußert und sind noch nicht fertiggestellt. Lediglich 916 Neubauwohnungen sind bezugsfertig und können daher als leerstehend und verfügbar bezeichnet werden.
Äußerst konservativ geschätzt bedeutet dies, bezogen auf die Verkaufszahlen 2008 für Neubauwohnungen, lediglich ein Angebot für zwei Monate. Die verbleibenden noch im Bau befindlichen und zum Verkauf stehenden Wohnungen stellen allenfalls ein Angebot für weitere 18 Monate dar. Einige der Neubauprojekte waren von Beginn an in Bauabschnitten über mehrere Jahre geplant und werden erst nach diesem Zeitraum fertiggestellt sein, bei wenigen weiteren wurde die Bautätigkeit vorübergehend ausgesetzt.
“Diese Zahlen verdeutlichen die Differenz zwischen dem gebundenen Bestand (das heißt der Anzahl an Wohnungen, die letztendlich gebaut und fertiggestellt wird) und „bezugsfertigem“ Bestand (das heißt Wohnungen, die fertiggestellt sind und zum Verkauf stehen)“, sagt Barnes. „Stellt man beide Zahlen der Anzahl von Wohnungen gegenüber, die normalerweise innerhalb eines Jahres in London gekauft werden, deutet dies in vielen Bezirken eher auf eine drohende Knappheit hin denn auf einen drohenden Überhang an Objekten - obwohl es deutliche Ausnahmen gibt, in denen ein potenzielles Überangebot ein Thema ist.“
Einige Bezirke verfügen über keinen bezugsfertigen Bestand und ein paar haben nicht einmal einen gebundenen Bestand. In Bexley und Richmond gibt es zum Beispiel in allen Größenordnungen keinerlei neuen Bestand aus im Bau befindlichen Objekten. Enfield, Sutton, Ealing, Kingston, Merton, Havering und Bromley haben weniger als 6 % eines Jahresgesamtumsatzes in der Pipeline. In den meisten Bezirken gibt es einen „gebundenen Bestand“, der in der Regel in weniger als 6 Monaten abgewickelt wird. Nur Barnet, Greenwich und Tower Hamlets haben mehr als 70 % eines normalen Jahresumsatzes in ihrer Pipeline. Im Fall von Greenwich und Barnet wird nur ein kleiner Anteil davon vermarktet, der größte Teil steht noch nicht zum Verkauf und bis zur Fertigstellung kann es noch mehrere Monate bzw. sogar Jahre dauern. Diese Situation ist im Wesentlichen auf die Realisierung einzelner extrem großer Projekte in diesen Bezirken zurückzuführen. Die in diesen Projekten entstehenden Wohnungen sind alle in der Studie berücksichtigt, obwohl selbst in einem Verkäufermarkt die Fertigstellung solcher Wohnungen über einen Zeitraum von mehreren Jahren und in unterschiedlichen Bauabschnitten erfolgt, um bestmögliche Verkaufspreise zu erzielen.
In Tower Hamlets steht ein größerer Teil des im Bau befindlichen Bestandes zum Verkauf, aber auch hier ist nur ein kleiner Anteil (2 % der Verkäufe eines Jahres) fertiggestellt und leerstehend.
“Man kann nicht leugnen, dass es in einem von der Verfügbarkeit von Krediten sowohl auf Entwickler- als auch auf Käuferseite abhängigen Markt Probleme für Bauträger gibt“, sagt Barnes. „Jedoch ist es in einem Markt, der erste Anzeichen einer sich wiederherstellenden Ausgewogenheit zwischen Angebot und Nachfrage zeigt - was darauf hindeutet, dass der Markt beginnt, sich zu erholen - und in dem für London vorhergesagt wird, dass der Zuwachs an Neubauwohnungen deutlich unter der erwarteten Nachfrage bleibt, wichtig, Statistiken über Neubauwohnungen sorgfältig und im Kontext zu lesen.“
“Natürlich wird sich der Markt nur langsam und zögerlich erholen und einige Bereiche in London werden weit hinter den besten zurückbleiben. Hier möchte ich die Bezirke Greenwich, Barnet und Tower Hamlets nennen, in denen die hohe Konzentration im Bau befindlicher Wohnungen, mit zeitweisem Baustopp oder leerstehend (2.279, 2.218 bzw. 2.092), weiterhin Auswirkungen haben könnte. Andererseits ist in vielen westlich der Londoner City gelegenen Bezirken und in einigen Außenbezirken der Zuwachs an neuen Flächen beachtlich gering bzw. in einigen Fällen sogar auf äußerst niedrigem Niveau.“
“Entmutigte Käufer aus diesen Bezirken könnten durchaus an den neuen Projekten in den Gebieten mit höherem Flächenzuwachs interessiert sein, aber die Bauträger werden sicherstellen müssen, dass die Areale, die sie in diesen Gebieten schaffen, genauso attraktiv sind wie das Umfeld in den gut etablierten Bezirken im Westen Londons“ so Barnes. „Qualität, Bauweise und Gestaltung des Umfelds sind heute bei Neubauprojekten wichtiger denn je“.
Dies ist in dem Neubauprojekt Hornsey Baths im Nordosten Londons unter Beweis gestellt, von dem Ed Lewis, Head of New Homes bei Savills, sagt: „In dem Grainger-Projekt von Hornsey konnten wir innerhalb der ersten sechs Wochen bereits über 60 Verkäufe abschließen. Dies läßt darauf schließen, dass Wohnbauprojekte mit außergewöhnlich hohem Ausbaustandard und solche, bei denen die Preisansätze marktkonform sind, das Käuferinteresse wecken und den unverkauften fertiggestellten Bestand absorbieren werden. Es liegt nun an den Projektentwicklern, vergleichbar hohe Standards zu realisieren.“
