Krise der offenen Immobilienfonds - Börsenkurse der betroffenen Fonds fallen nach Verlängerung der Schließung

(openPR) Nach der Ankündigung der verlängerten Aussetzung der Rücknahme von Fondsanteilen einiger offener Immobilienfonds vergrößern sich die Preisabschläge dieser an den Börsen deutlich. Trotz andauernder Krise an den Weltfinanzmärkten und fallender Immobilienpreise steigen die von den Fondsgesellschaften ermittelten Anteilspreise fast aller offener Immobilienfonds aber weiter an. Dies gilt bis heute auch für die Ende Oktober für die Anteilsrücknahme geschlossenen Fonds. Offene Immobilienfonds haben eine Existenzberechtigung. Durch das Internet werden Kauf- und Verkaufsentscheidungen immer schneller umgesetzt. Um diese Fondsgattung zukunftssicher zu machen, müssen künftig anfallende Kosten gerechter zugeordnet und grundsätzlich Abstriche bei der Verfügbarkeit gemacht werden.

Wie passen steigende Fondspreise und fast überall fallende Immobilienpreise zusammen?
Die Bewertung der Immobilien in den offenen Immobilienfonds (Ertragswert) weicht von den Marktpreisen ab (Verkehrswert). Das Bewertungsverfahren erklärt Dr. Heiko Beck in der FAZ vom 18. November 2008, Seite 10:„Die unabhängigen Sachverständigen, denen die Immobilienbewertung obliegt, lassen die Laufzeit der Mietverträge bei ihrer – mindestens einmal im Jahr – vorzunehmenden Bewertung der Liegenschaften einfließen. Dabei ist die nachhaltige, auf Basis langfristiger Mietverträge erzielbare Miete anzusetzen. Bewerten die unabhängigen Sachverständigenausschüsse eine Immobilie, deren Mietverträge beispielsweise noch weitere zehn Jahre laufen, muss der neue Wertansatz mit Blick auf die Restlaufzeit der Mietverträge nur schrittweise angepasst werden. Dadurch wirken sich bei Offenen Immobilienfonds die Schwankungen eines Immobilienzyklus nur gedämpft auf die Wertansätze der Immobilien aus. Das gilt umgekehrt auch für Boomjahre, die ebenfalls nur abgefedert in die Wertermittlungen einfließen. Dagegen zeigen Immobilienmarkt-Indizes, die nur die Preise jeweils aktueller Neuvermietungen messen, deutlichere Schwankungen.“ Dieses Bewertungsverfahren führt dazu, dass Immobilien in Boom-Phasen überwiegend zu niedrig und in Krisenjahren zu hoch im Vergleich zum tatsächlich am Markt erzielbaren Preis (Verkehrswert) bewertet werden.
Die Verkehrswerte und die Mieten bei einer Neuvermietung von Gewerbeimmobilien sind an den meisten Standorten in den letzten Monaten gesunken und fallen derzeit noch weiter. Auch das Ausfallrisiko einzelner Mieter dürfte überwiegend gestiegen sein. Dies wird mit einer sehr hohen Wahrscheinlichkeit zu einer tendenziell sinkenden Gesamtrendite bei allen offenen Immobilienfonds führen. Beispielhaft für diese Entwicklung sind die mageren Ergebnisse der offenen Immobilienfonds mit dem Schwerpunkt Deutschland in den Jahren 2000 bis 2006.

Nachdem die Aussetzung der Rücknahme von Fondsanteilen für die meisten betroffenen Fonds verlängert wurde, sind deren Preise an den Börsen deutlich gesunken, obwohl die offiziellen Preise weiter zulegen:

Preisabschlag Börse Hamburg - NAV
Fondsname 06. Jan 23. Jan
AXA Immoselect -6,07% -9,05%
CS Euroreal EUR -4,52% -6,80%
DEGI Europa -6,99% -7,87%
DEGI International -5,82% -8,22%
KanAm grundinvest -4,24% -7,26%
KanAm US-grundinvest* -8,23% -11,81%
SEB ImmoInvest -6,12% -7,27%
* Kurs der Fondsgesellschaft in Euro umgerechnet

Offene Immobilienfonds haben eine Existenzberechtigung:
Offene Immobilienfonds ermöglichen auch mit relativ kleinen Geldbeträgen eine Investition in den Immobilienmarkt mit einer großen Streuung nach Größe, Nutzungsart, Branche der Mieter, Alter und Standorten der Gebäude. Ein Teil wird in kurzfristig verfügbare liquide Mittel investiert. Dadurch können Anleger kurzfristig ihr Anteile zum aktuellen Tagespreis wieder veräußern, ohne dass Immobilien dafür veräußert werden müssen. Erhält der Fonds neue Gelder, können diese im Fonds angesammelt werden und dann für den Neuerwerb von Immobilien genutzt werden. Zur Wertentwicklung tragen Miet- und Zinseinnahmen sowie Wertveränderungen der Immobilien bei. Der Anleger muss ich nicht um die Vermietung, die Durchführung notwendiger Reparaturen und die kaufmännische Verwaltung kümmern.

Drei Probleme ergeben sich bei den aktuellen Regeln:
1. Immobilien sind eine langfristige Anlageklasse. Die Anleger können jedoch sehr kurzfristig ein- und aussteigen. Wollen viele Anleger in kurzer Zeit viele Anteile verkaufen, kann es sein, dass die liquiden Mittel für die Auszahlungen nicht ausreichen. Der Fonds muss vorübergehend geschlossen werden.
2. Beim Kauf und beim Verkauf von Immobilien fallen Kosten an. Diese Kosten müssen von allen Anlegern gemeinsam getragen werden. Dies gilt auch für Käufe und Verkäufe, die durch Neuanleger oder Aussteiger verursacht wurden. Da bei fast allen Fonds die Möglichkeit besteht, Fondsanteile ohne Kostenbelastung zu kaufen und vor allem zu verkaufen, ist dies eine Benachteiligung der langfristig orientierten Anleger.
3. Die Bewertung der Immobilien in den offenen Immobilienfonds (Ertragswert) weicht von den Marktpreisen ab (Verkehrswert). Das Bewertungsverfahren erklärt Dr. Heiko Beck in der FAZ vom 18. November 2008, Seite 10:„Die unabhängigen Sachverständigen, denen die Immobilienbewertung obliegt, lassen die Laufzeit der Mietverträge bei ihrer – mindestens einmal im Jahr – vorzunehmenden Bewertung der Liegenschaften einfließen. Dabei ist die nachhaltige, auf Basis langfristiger Mietverträge erzielbare Miete anzusetzen. Bewerten die unabhängigen Sachverständigenausschüsse eine Immobilie, deren Mietverträge beispielsweise noch weitere zehn Jahre laufen, muss der neue Wertansatz mit Blick auf die Restlaufzeit der Mietverträge nur schrittweise angepasst werden. Dadurch wirken sich bei Offenen Immobilienfonds die Schwankungen eines Immobilienzyklus nur gedämpft auf die Wertansätze der Immobilien aus. Das gilt umgekehrt auch für Boomjahre, die ebenfalls nur abgefedert in die Wertermittlungen einfließen. Dagegen zeigen Immobilienmarkt-Indizes, die nur die Preise jeweils aktueller Neuvermietungen messen, deutlichere Schwankungen.“ Dieses Bewertungsverfahren führt also dazu, dass Immobilien in Boom-Phasen überwiegend zu niedrig und in Krisenjahren zu hoch im Vergleich zum tatsächlich am Markt erzielbaren Preis (Verkehrswert) bewertet werden.

Fest steht, dass die Verkehrswerte und die Mieten bei einer Neuvermietung von Gewerbeimmobilien an den meisten Standorten in den letzten Monaten gesunken sind und derzeit noch weiter fallen. Auch das Ausfallrisiko einzelner Mieter dürfte überwiegend gestiegen sein. Dies wird mit einer sehr hohen Wahrscheinlichkeit zu einer tendenziell sinkenden Gesamtrendite bei allen offenen Immobilienfonds führen. Beispielhaft für diese Entwicklung sind die mageren Ergebnisse der offenen Immobilienfonds mit dem Schwerpunkt Deutschland in den Jahren 2000 bis 2006.

Gesellschaften, die noch ältere Immobilien mit Bewertungsreserven in ihren Beständen haben, könnten diese ohne negative Folgen auf den Anteilswert des Fonds verkaufen. Vermutlich ist dies auch der Grund für die noch immer recht selbstsicheren Äußerungen der Fondsgesellschaften und des BVI.
Sollten die bei einem Verkauf erzielbaren Preise erheblich unter den Bewertungen im Fonds liegen, kann der Fonds bis zu einem Jahr geschlossen bleiben. Danach hat der betroffenen Fonds ein weiteres Jahr Zeit, um Objekte zu verkaufen. Dann ist auch eine höhere Beleihung des Immobilienbestands, also eine Kreditaufnahme, möglich.

Die Verbreitung des Internets führt zu mehr Fluktuation im Fondvermögen:
Die erneute Krise bei den offenen Immobilienfonds hat auch etwas mit der Verbreitung des Internets zu tun. Heute können sich Anlegerinnen und Anleger sehr schnell mit Informationen versorgen und ohne den Gang zum Bankberater Entscheidungen treffen. Ob diese Entscheidungen immer zu Gunsten des Kunden ausfallen sei dahingestellt. Aber allein die Möglichkeit schneller Entscheidungen bei der Strukturierung eigener und fremder Anlagedepots wird zu weiter zunehmenden Mittelzu- und abflüssen auch bei offenen Immobilienfonds führen. Es wird sicher noch einige Jahre dauern, aber es ist absehbar, dass Anleger in Zukunft verbal gesteuerte, mit dem Fernseher gekoppelte Internetanschlüsse verfügen werden. Dann werden Millionen von Anlegern täglich mit Informationen zu ihren Anlagen zugeschüttet. Sie können dann noch viel einfacher sich für oder gegen ihre Depotwerte entscheiden und selbst bei Gerüchten sich sicherheitshalber von ihren offenen Immobilienfonds trennen. Sie würden bei den aktuellen Fondsstrukturen ja kein Risiko eingehen, wenn sie erst einmal kostenlos aussteigen und dann, wenn sich das Gerücht als falsch herausstellt, wieder kostenlos einsteigen. Der Fondspreis richtet sich ja nicht nach realen Nachfragewerten, sondern wird wie oben beschrieben geglättet.

Große Krise – einfache Lösungen:
Es wird den Fondsgesellschaften gar nichts anderes übrig bleiben, als früher oder später auf die Erfordernisse der Moderne zu reagieren.
Die jetzt wieder diskutierten Maßnahmen reichen leider nicht aus. Offene Immobilienfonds werden künftig nur überleben können, wenn sie:
1. sich entscheiden, beschränkt offene Fonds zu sein. Die Fondsgesellschaft KanAm hat bei ihren beiden Fonds schon immer den Kauf und Verkauf von Fondsanteilen vorübergehend ausgesetzt. Bei zu hohen Zuflüssen wird die Ausgabe neuer Anteile eingeschränkt. Bei hohen Rückflüssen wird die Rücknahme von Anteilen ausgesetzt. Leider wird vor allem die Aussetzung der Rücknahme noch als Betriebsunfall dargestellt. Sie ist aber nur ein Ergebnis der Strukturen des Immobilienmarktes. Die Ergebnisse von KanAm bei der Wertentwicklung sprechen aber dafür, dass dieses Vorgehen künftig als wesentliches Merkmal der offenen Immobilienfonds dargestellt wird. Da Fonds inzwischen auch über die Börsen gehandelt werden, bildet sich während der Schließzeit ein marktgerechter Kurs über Angebot und Nachfrage.
und/oder
2. sich entscheiden, Anlegerinnen und Anleger nach dem Verursacherprinzip an den Kosten für den zu- bzw. abflussbedingten Neuerwerb oder Verkauf von Immobilien im Bestand zu beteiligen. Dazu müssten praktikable Modelle entwickelt werden. Denkbar wäre eine generelle Gebühr beim Kauf und Verkauf von Fondsanteilen, die in das Investmentfondsvermögen einfließen würden.

Zeitlich gestaffelte Rücknahmegebühren für größere Ordermengen können das Problem überhaupt nicht lösen. Ist die Frist abgelaufen, können weiterhin große Orders ohne Kündigungsfrist und ohne Kosten zur Aussetzung der Rücknahme von Fondsanteilen zwingen. Auch eine große Anzahl kleinerer Orders können eine große Wirkung haben.

Denkbar wären auch generelle Kündigungsfristen, wie es beim Sparbuch sogar einmal gesetzlich vorgeschrieben war. Auch die Beschränkung der Ausgabe und Rücknahme von Anteilen auf vier Termine pro Jahr könnte mit den o.g. Maßnahmen könnten die offenen Immobilienfonds für die Zukunft krisensicher zu machen.