(openPR) Die Kalkulation von Mieterträgen ist falsch, wenn sie nicht Abschläge in Abzug bringt, die nach den Regeln der Wohnungswirtschaft anzusetzen sind. Durchschaut eine kooperierende Bausparkasse die fehlerhafte Berechnung der Mieterträge, kann sie der Anleger dafür haftbar machen. “Frisierte Zahlen eines Mietpools sind genauso wie frisierte Autos: beides sind potentielle Haftungsfälle“, bemerkt der Osnabrücker Rechtsanwalt Tim Oehler für Bankrecht und Kapitalmarktrecht
Der Fall eines Bausparkasse-Kunden
Zu beurteilen war der Erwerb einer vermieteten Eigentumswohnung durch die Kläger. Die Bank wollte sie per Darlehen finanzieren. Daneben unterschrieben die Kläger bei der Bank eine Vereinbarung über eine Mietverwaltung (Beitritt zu einer Mietpoolgemeinschaft) mit einer GmbH, die zur H & B Gruppe gehört.
Die Anleger beanstandeten, über zu erwartende Mieteinnahmen und Innenprovisionen getäuscht worden zu sein.
Die oberen Richter lehnten die Auffassung der Vorinstanz ab und sprachen den Klägern die Entschädigung zu. Die Bank muss den Kaufpreis für die Eigentumswohnung zurückzahlen. Das Urteil entlarvte die Angaben zu den Ausschüttungen des Mietpools als Lügengebäude, obwohl es darauf überhaupt nicht ankam. In einem Mietpool werden alle Mieteinnahmen aus einem Haus zusammengehäuft. Jeden Monat teilt man dieses Bündel nach einem bestimmten Schema auf die Beteiligten eines Mietpools auf. Die tatsächlichen Mieterträge blieben bei den Klägern Jahr für Jahr hinter den prophezeiten Erträgen deutlich zurück. Haftbar machten die Richter die Bank schlussendlich dafür, dass sie Provisionen von mehr als 15 % des Kaufpreises verdiente. Angegeben hatte die Bank nämlich weniger. Günstig war dies für die Anleger auch deswegen, weil sich ihre Rechtslage verbesserte. Bei dieser Ausgangslage geht man rechtlich davon aus, dass die Anleger von vornherein von der Kapitalanlage Abstand genommen hätten.
Mietpoolertrag: wie hoch ist der Ertrag wirklich?
Wer eine Immobilie als Kapitalanlage erwirbt, sollte aufmerksam sein. Als potentieller Erwerber muss man sich die Mühe machen, eine Mietkalkulation nachzuvollziehen. Ein versprochener Mietertrag lässt sich nicht ausschütten, wenn dieser nicht nach den Regeln der Wohnungswirtschaft durchgerechnet wurde. Von der Rohmiete sind in Abzug zu bringen Kosten für Schönheitsreparaturen, für Anwaltskosten und Gerichtskosten (, um Forderungen gegen Mieter durchzusetzen) und für Reparaturen im Sondereigentum. Neben einem Leerstandrisiko sind auch Forderungsausfälle gegen Mieter und gegen die Beteiligten eines Mietpools zu berücksichtigen. Denn neben "Mietnomaden" gilt es zu berücksichtigen, dass später nötig werdende Nachzahlungen durch Beteiligte eines Mietpools nicht von allen aufgebracht werden können.
"Mieterträge, die hinter den prognostizierten Erträgen zurückbleiben, sind ein Befund, dem der Anleger nachgehen sollte. Mit einem Rechtsanwalt kann man zu der Diagnose einer Falschberatung gelangen", empfiehlt der Osnabrücker Rechtsanwalt Tim Oehler für Bankrecht und Kapitalmarktrecht. Ungewöhnlich niedrigen oder merkwürdigen Entwicklungen von Mieterträgen solle man nachgehen, merkt der Rechtsanwalt an.
OLG Karlsruhe, Urteil vom 27.11.2012 – 17 U 236/11
Bankkunden, egal ob Unternehmer oder Anleger, sollten sich von einem im Bank-recht und Kapitalmarktrecht versierten Rechtsanwalt beraten lassen. Diese Beratung spielt nicht nur im Nachgang – bei der Haftung – eine Rolle, sondern auch im Vorfeld. Der in Osnabrück ansässige Rechtsanwalt Tim Oehler hat als Zusatzqualifikation an einer Weiterbildung zum Fachanwalt im Bankrecht und Kapitalmarktrecht an der Fern-Universität Hagen teilgenommen. Weiterhin berät er u.a. in den Rechtsgebieten des Medizinrechts (zahlreiche Beiträge zum Patientenrechtegesetz) und Gewerblichen Rechtsschutzes.
