Auer Witte Thiel: „Außenwirkung eines Gewerbes in Mietswohnung entscheidend“

(openPR) Auer Witte Thiel: „Geschäftliche Tätigkeit in Mietswohnung nicht immer erlaubt“

München, im Oktober 2009: Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum muss der Vermieter geschäftliche Tätigkeiten des Mieters auch ohne entsprechende Vereinbarung nicht ohne weiteres dulden. Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem aktuellen Urteil vom 14. Juli 2009 (Az.: VIII ZR 165/08). Die Mietrechtsexperten der Münchner Anwaltskanzlei Auer Witte Thiel begrüßen das klare Urteil. Dabei war für den BGH entscheidend, ob das Gewerbe eine Außenwirkung habe. Für Auer Witte Thiel gibt das Urteil wichtige Hinweise für die tägliche Arbeit im Mietrecht. In dem Fall hatte der BGH darüber zu entscheiden, ob der Mieter einer Wohnung, die dieser für sich und seine Familie ausweislich des Mietvertrages „zu Wohnzwecken“ gemietet hatte, auch eine geschäftliche Tätigkeit ausführen dürfe.

Auer Witte Thiel schildert den Fall: Der Mieter hat von der Wohnung aus eine Geschäftstätigkeit als selbständiger Immobilienmakler ausgeübt, da er keine eigenen Geschäftsräume zur Verfügung hatte. Nach Kenntnisnahme der gewerblichen Nutzung hat der Vermieter den Mieter unter Androhung einer Kündigung aufgefordert, keine geschäftliche Aktivität von der Mietwohnung aus zu betreiben. Als der Mieter weiterhin sein Gewerbe von der Wohnung ausgeübt hat, wurde ihm von Vermieterseite fristlos und ordentlich gekündigt – der Mieter wurde zur Räumung und Herausgabe der Wohnung aufgefordert. „Ein völlig rechtskonformes Vorgehen“, so ein Sprecher von Auer Witte Thiel. „Unsere Mietrechtsexperten bei Auer Witte Thiel hätten ähnlich beraten.“

Das erstinstanzliche Gericht hat dem Räumungs- und Herausgabeantrag des Vermieters stattgegeben. Das Berufungsgericht hat die Klage jedoch abgewiesen und die Kündigung als unbegründet betrachtet, da das Betreiben eines Gewerbes in der Wohnung kein vertragswidriger Gebrauch gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB darstellen würde. Auer Witte Thiel kennt die Hintergründe für dieses Urteil: zahlreiche Existenzgründer müssten um ihre private Mietwohnung fürchten, wenn jegliche gewerbliche Tätigkeit bereits ein Kündigungsgrund für ein Wohnraummietverhältnis darstellen würde. „Doch die Rechtslage ist klar auf Seiten des Vermieters“, sagt der Sprecher von Auer Witte Thiel.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat indes eine andere Meinung als das Berufungsgericht vertreten: Er betont im vorliegenden Urteil die Außenwirkung bestimmter Gewerbe, also wenn die Wohnung durch den Mieter als Büro oder Geschäftsraum publik gemacht wird. Dann würde der im Mietvertrag vereinbarte Zweck nicht mehr eingehalten.

Auer Witte Thiel stellt grundsätzlich fest, dass der zulässige Umfang einer geschäftlichen Tätigkeit in der Wohnung umstritten ist. Hier hat das Berufungsgericht eine zumindest stillschweigende Vereinbarung hinsichtlich der Nutzung als Wohnung auch eine gewerbliche Tätigkeit angenommen. Jedoch, so unterstreicht Auer Witte Thiel, muss nach dieser Auffassung die Nutzung als Wohnung überwiegen. Unter Umständen kann laut Auer Witte Thiel als Bewertungskriterium für den Umfang einer vertragsgemäßen Nutzung ein Vergleich angestellt werden, ob die spezielle geschäftliche Nutzung auch regelmäßig von anderen Mietern in Wohnungen ausgeführt wird oder ob in der Regel hierfür Geschäftsräume angemietet werden.

Auer Witte Thiel stellt fest, dass für den BGH die Außenwirkung der geschäftlichen Tätigkeit ein wichtiges Kriterium ist. So sprechen zum Beispiel angestellte Mitarbeiter, die Bekanntgabe der Adresse als Geschäftsadresse oder ein reger Kundenkontakt mit Laufkundschaft für eine Außenwirkung und sind deshalb laut BGH ein vertragswidriges Verhalten, wenn Wohnraumnutzung vereinbart wurde. Entsprechend hat bei Vorliegen einer Außenwirkung nach Ansicht von Auer Witte Thiel ein Vermieter einer Wohnung ohne vertragliche Vereinbarung keine Duldungspflicht.

Im Gegensatz dazu, so Auer Witte Thiel, sind etwa künstlerische, journalistische oder schriftstellerische Tätigkeiten in der Wohnung grundsätzlich ohne Außenwirkung und somit im Rahmen der vertraglichen Nutzung. Schließlich wäre in diesem Fall eine über die Wohnnutzung hinausgehende Belastung zu Lasten des Vermieters nicht zu erkennen.
Auer Witte Thiel weiß als anwaltliche Vertretung vieler Wohnungsbauunternehmen und Hausverwaltungen aus Erfahrung, dass bestimmte gewerbliche Nutzungen in geringem Umfang, vom Vermieter erlaubt werden müssen.

In dem vom BGH zu entscheidenden Fall wurde nach Informationen von Auer Witte Thiel das Verfahren nach Aufhebung des Urteils an das Berufungsgericht zurück verwiesen, da bislang keine Feststellungen über die Außenwirkung getroffen wurde. Insbesondere ob der Makler Mitarbeiter hat und inwieweit die gewerbsmäßige Ausübung als erhebliche Einwirkung in der Wohnung zu sehen ist, wurde noch nicht festgestellt. Dies ist laut Auer Witte Thiel der aktuelle Stand des Verfahrens. Trotzdem bleibt der wichtige Anhaltspunkt der Außenwirkung eines Gewerbes, den Auer Witte Thiel in ihre Praxis mit einbezieht.