(openPR) WIDERSPRUCH: Bankenunabhängiges Beratungsunternehmen NAI apollo widerspricht deutlich einer aktuellen Studie der DZ Bank, die fallende Mieten für Logistikimmobilien prognostiziert hat
NAI apollo: Wir erleben eine gesunkene Nachfrage / Mieten für Neubau-Logistikimmobilien werden jedoch deutlich steigen / Keine billigeren Mieten in Neubauten als in Bestandsimmobilien / Laufzeiten für Logistikimmobilien wieder länger / Normalisierung der Verhältnisse
Frankfurt, 13. Februar 2009 – NAI apollo – bankenunabhängiges Beratungsunternehmen mit über 20-jähriger Expertise im Segment der Logistikimmobilen und deutscher Partner des weltweit größten Netzwerkes inhabergeführter Immobilienunternehmen NAI Global – geht im laufenden Jahr von einer deutlichen Steigerung der Mieten im Segment der Logistik aus.
Axel König, CEO NAI apollo: „Insbesondere im Bereich Logistik gab es in den vergangenen Jahren einige ‚Verwerfungen’. Einige Projektentwickler, die sich auf das Segment Großlogistik spezialisiert haben, hatten gegenüber klassischen Projektentwicklern den Vorteil, dass die entstehenden Produkte quasi automatisch in Fonds übernommen wurden, die den Entwicklern unmittelbar zugeordnet werden konnten.“ Die Folge: Der beliebte Exit bestehender Projekte war klar und die Baukosten in Relation zum Ertrag skalierbar.
König weiter: „In Folge dessen wurden Mieter sehr oft mit überdurchschnittlich niedrigen Mieten beglückt, womit der Großteil des konservativ rechnenden Wettbewerbs ausgestochen war. Nur so sind Mieten zu erklären, die für Neubauten in Extremfällen sogar unter 2,00 €/m² lagen. Alleine die Erkenntnis, dass Baukosten pro m² in der Regel bei ca. 400 bis 430 €/m² anzusetzen sind, erläutert dieses Missverhältnis hinreichend und zeigt, dass Immobilien zum Ziel der Marktanteilsgewinnung deutlich unter Wert angeboten wurden. Was für die Mieter in dieser Zeit großartig war, relativiert sich bei Vertragsverlängerungen, die nicht bereits im Vorfeld monetär geregelt waren. Auch spätere Neuanmietungen in Bestandsimmobilien werden dann erschreckend teuer.“
„Wir kommen aus einem Markt mit starker Nachfrage insbesondere im Bereich Logistik, der infolge boomender Wirtschaft sehr expansiv war“, so König. „Wir befinden uns in einer Abschwungphase mit großer Dynamik, auch wenn grundsätzlich davon auszugehen ist, dass ‚Outsourcing’ und ‚Supply Chain Management’ auch zukünftig ‚trendy’ bleiben werden.“
Prozessual geht NAI apollo – deren Chartered Surveyors und Immobilienökonomen seit mehr als 20 Jahren in der Logistikimmobilienbranche in allen Zyklusphasen tätig sind – weiterhin davon aus, dass Industrie- und Logistikparks nach wie vor eine Zukunft haben und dass das deutsche Gewerbegebiet in seiner heutigen Erscheinung erneuert wird. Damit einher geht weiterhin Nachfrage nach modernen Komplexen, wenn auch nicht mehr in der jüngst bekannten Dimension.
König: „Neubauten jedoch werden für potentielle Mieter definitiv teurer, da Exits im Moment eher schwierig sind. Im Moment gibt es nur wenige Abnehmer für hochwertige Logistikimmobilien – das ändert die Verhältnisse. Es wird eine nennenswerte Zunahme von Verkäufen zu deutlich höheren Cap Rates erfolgen als wir es in den Jahren 2006 und 2007 sowie Anfang 2008 erlebt haben.“
Das Mietniveau wird demnach zukünftig mehr an den tatsächlichen Baukosten gemessen und in ein adäquates und für Projektentwickler verantwortbares Niveau gebracht. Daraus entsteht nun die Situation, dass wir in Deutschland eine gesunkene Nachfrage bei steigenden Mieten erleben, Neubauten nicht mehr billiger sind als in den meisten Bestandsgebäuden und dass die Anforderungen an die Laufzeiten der Mietverträge wieder steigt. König: „Kurz: Wir werden von jetzt an in den nächsten Jahren eine Normalisierung der Verhältnisse erleben.“
