(openPR) Der seit 2010 ununterbrochen expandierende Einzelhandelsmarkt in Deutschland wuchs auch im Berichtsjahr 2018 mit einem nominalen Umsatzplus von 2,3% gegenüber dem Vorjahr auf rd. EUR 525 Mrd. (2017: EUR 513 Mrd.) weiter an. Die anhaltend dynamische Entwicklung wird u.a. von einer positiven Einkommensentwicklung der Privathaushalte bei niedriger Sparquote (2018: rd. 10%) und einer weiterhin sehr niedrigen Arbeitslosigkeit (4,9%; Stand: Dezember 2018) getragen.
Ungeachtet der positiven Rahmenbedingungen verdichten sich relevante Frühindikatoren,
dass die Phase der Hochkonjunktur in Deutschland abflacht. Dazu zählen z. B. eine
protektionistische Handelspolitik im Rahmen des sich verstärkenden geopolitischen
Dualismus USA-China, die auch Anfang 2019 noch immer ungelöste Brexit-Problematik
und sonstige Unwägbarkeiten, die erste Schatten auf die deutsche Konjunktur werfen.
Parallel dazu gab das Niveau der Einzelhandels-Spitzenmieten nach Analysen von DIP –
Deutsche Immobilien-Partner in den bedeutendsten deutschen Einzelhandelsmetropolen
Berlin, Hamburg, München, Frankfurt/Main, Köln, Düsseldorf und Stuttgart (“Big Seven“)
2018 vor allem aufgrund einer verhalteneren Expansionsdynamik der Retailer sowie der
eCommerce/Online-Konkurrenz moderat um 1,4% auf rd. EUR 303,-/m² nach. Dabei
reduzierte sich die Spitzenmiete in München, Köln und Stuttgart um jeweils rd. EUR 10,-/m²,
während sie in den anderen Standorten stagnierte. Insgesamt reicht die Spanne innerhalb
der Big Seven von EUR 260,-/m² (Köln, Stuttgart) bis EUR 360,-/m² in München.
Nationale und internationale Kapitalanleger sind indessen nach wie vor stark an
Einzelhandelsinvestments in besten City-Lagen vor allem der Metropolen interessiert:
Einzelhandelsobjekte rangierten 2018 am gewerblichen Investmentmarkt mit einem
Geldumsatz von EUR 11,1 Mrd. (2017: EUR 12,8 Mrd.) erneut auf Platz 2 hinter
Büroinvestments. Das spiegeln auch die z.T. nochmals leicht gesunkenen Spitzenrenditen
in den “Big Seven“, die sich in einer Spanne zwischen 2,5% p.a. in München (2017: 2,6%
p.a.) und 3,3% p.a. in Düsseldorf (2017: 3,6% p.a.) und Stuttgart bewegen.
Hier können Sie die Grafik zum Markt für Einzelhandelsflächen als lesefreundliche PDF-Datei herunterladen:
https://www.aengevelt.com/fileadmin/PDF-Dokumente/2019-01-25_DIP-Einzelhandelsspitzenmieten_2018_vs_2017.pdf
Stagnierendes bzw. rückläufiges Mietpreisniveau in Top-Lagen
• Die Nachfrage nach Verkaufsflächen verlagerte sich nach Analysen von DIP in den letzten
Jahren verstärkt in die Innenstädte. Am stärksten profitieren etablierte, hochfrequente 1ALagen von den gezielten Ansiedlungen expandierender Filialisten und neu auf den deutschen
Markt drängenden ausländischen Ketten.
• Das betrifft vor allem die hochfrequentierten Hauptgeschäftslagen in den größeren deutschen
Städten bzw. Ballungszentren wie Berlin, Hamburg, München, Frankfurt am Main, Köln,
Düsseldorf und Stuttgart. An diesen Standorten erhöhten sich in den letzten zehn Jahren die
realisierten Spitzenmieten für kleinteilige Ladengeschäfte von im Mittel EUR 240,-/m2
Verkaufsfläche (2008) um rd. 26% auf aktuell EUR 303,-/m2.
• Auch in den übrigen untersuchten DIP-Standorten (Bremen, Dresden, Essen, Hannover,
Karlsruhe, Leipzig, Magdeburg, Nürnberg) sind die Einzelhandelsspitzenmieten insgesamt
gestiegen. Hier fällt die Steigerungsrate im genannten Zeitraum (2008 bis 2018) mit 21%
allerdings etwas moderater aus. Zudem liegt die hier im Mittel erzielte Spitzenmiete mit EUR
129,-/m2 rd. 57% unter dem Mittelwert der “Big Seven“.
• Insgesamt analysiert DIP indessen aufgrund der kontinuierlich wachsenden Umsatzquote
des Online-Handels (Zuwachs 2018 um 10% auf rd. EUR 53 Mrd.) und einer gewissen
Marktsättigung durch vergleichsweise unzureichende Produktdifferenzierung eine moderat
abnehmende Wachstumsdynamik im stationären Handel.
München unverändert teuerster Einzelhandelsstandort Deutschlands
Von den sieben deutschen Metropolen konnte nach Analysen von DIP 2018 keine Stadt einen
Anstieg der Einzelhandels-Spitzenmiete verzeichnen, z.T. dagegen einen Rückgang:
• Teuerster deutscher Einzelhandelsstandort ist weiterhin München mit einer Spitzenmiete
von EUR 360,-/m². Dahinter folgt Berlin mit EUR 340,-/m² vor Frankfurt (EUR 320,-/m²).
• Den “vierten Platz“ belegen Düsseldorf und Hamburg mit unverändert EUR 290,-/m².
• Dahinter folgen Köln und Stuttgart mit jeweils EUR 260,-/m².
• In den übrigen untersuchten DIP-Standorten erhöhte sich die Spitzenmiete lediglich in
Nürnberg (EUR 165,-/m²; 2017: EUR 160,-/m²). Stabil präsentierte sie sich in Essen (EUR
105,-/m²) und Magdeburg (EUR 68,-/m²), während sie in Bremen (EUR 145,-/m²; 2017:
EUR 150,-/m²), Dresden (EUR 115,-/m²; 2017: EUR 120,-/m²), Hannover (EUR 195,-/m²;
2017: EUR 200,-/m²), Karlsruhe (EUR 110,-/m²; 2017: EUR 115,-/m²) und Leipzig (EUR
130,-/m²; 2017: EUR 135,-/m²) nachgab.
Robuste Perspektiven am deutschen Einzelhandelsmarkt
• Das ifo Institut für Wirtschaftsforschung geht laut aktueller Konjunkturprognose (Dezember 2018)
von einem BIP-Wachstum von 1,1 % im Jahr 2019 aus. Deutschland bleibt damit auch im laufenden Jahr – ungeachtet einer Konjunkturabschwächung – weiter auf wirtschaftlichem Expansionskurs und der wichtigste Einzelhandelsmarkt in Europa.
• Gleichzeitig bleibt die Nachfrage nach Verkaufsflächen vor allem in den Innenstädten auf
hohem Niveau. In den letzten Jahren profitierten dabei besonders etablierte und
hochfrequentierte 1A-Lagen von den gezielten Ansiedlungen expandierender nationaler
Filialisten und dem Markteintritt internationaler Filialisten, vor allem im Textilbereich. Hier
kommt es 2019 zu Verschiebungen. So drängen z.B. verstärkt neue Gastro-Konzepte und
exklusive Lebensmittler in die Innenstädte. Insgesamt setzt sich das seit Jahren rege Interesse
vor allem an Top-Lagen in den besonders nachgefragten Städten und Wachstumskernen weiter
fort.
• Hochwertige Retailimmobilien in Top-Lagen stellen eine sichere und darüber hinaus zudem
wertzuwachsaffine Anlageklasse dar, die vor allem in turbulenten Zeiten vor dem Hintergrund
weiterhin niedriger Habenzinsen und eines anhaltend hohen Sicherheitsbedürfnisses sehr
nachgefragt ist. Dieser Trend setzt sich nach umfassenden Analysen von DIP auch 2019 fort.
Aufgrund der Attraktivität dieser Asset-Klasse ist deshalb für 2019 lokal differenziert eine
weitere geringe Kontraktion der Spitzenrenditen auf sehr niedrigem Niveau in Top-Lagen bei
gleichzeitig weiterhin nur geringem marktadäquatem Angebot zu erwarten.
DIP - Deutsche Immobilien-Partner
DIP wurde 1988 als Brancheninnovation gegründet und ist als bedeutendster Verbund rechtlich
selbständiger Immobilien-Dienstleister seitdem kontinuierlich erweitert worden.
DIP-Partner sind: AENGEVELT IMMOBILIEN GmbH & Co. KG, Aigner Immobilien GmbH, Arnold
Hertz & Co. KG, HUST ImmobilienService GmbH & Co. KG, Immobilien Sollmann + Zagel GmbH,
Immobilienvermittlung BW GmbH und Möllerherm Immobilien Inh. A. Möllerherm e. K.
Darüber hinaus ist der DIP-Leistungsumfang sinnvoll um “preferred partner“ erweitert worden.
Dabei handelt es sich um: Allianz Handwerker Services GmbH, EBZ Business School GmbH,
FRIS, GÖRG Partnerschaft von Rechtsanwälten mbB und TÜV Rheinland Industrie Service
GmbH.
Mit der praxisbewährten Erweiterung zum Kompetenznetzwerk mit renommierten “klassischen“
Immobiliendienstleistern als DIP-Partnern und Spezialisten aus verschiedenen ServiceOrganisationen als “preferred partner“ bietet DIP seinen nationalen und internationalen Kunden
den „Komplettservice rund um die Immobilie und aus einer Hand“.
