25.05.2009 - 14:58 - Politik, Recht & Gesellschaft
Versorgungssperre durch den Vermieter
Pressemitteilung von: Rechtsanwältin Ilona Reichert
Diese Frage hat der für das gewerbliche Mietrecht zuständige XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) in einer am 6. Mai 2009 bekannt gewordenen Entscheidung erstmals entschieden. In dem zugrunde liegenden Fall waren im Jahr 2000 Räume im Erdgeschoss eines Kunsthauses zum Betrieb eines Cafés vermietet worden. Nachdem sich die Parteien über die Verpflichtung des Vermieters zu Nebenkostenabrechnungen gestritten hatten, stellte der Mieter im Jahr 2001 seine Nebenkostenvorauszahlungen ein. Später geschah das auch mit den Zahlungen der Grundmiete, mit welcher er im August 2007 jedenfalls acht Monate im Rückstand war.
Entgegen der bisher in Rechtsprechung und Literatur überwiegend vertretenen Auffassung hat er in der Einstellung der Leistungen keine besitzrechtlich verbotene Eigenmacht gesehen.
Der Besitzschutz erstrecke sich nicht auf die Einstellung von Versorgungsleistungen und sei deshalb nicht anwendbar. Die Besonderheit des Besitzschutzes besteht darin, dass er - zur vorläufigen Befriedung - auch einem unrechtmäßigen Besitzer zusteht. Er besteht in der Abwehr von Störungen und greift grundsätzlich auch dann ein, wenn der Mietvertrag beendet und der Mieter zur Räumung verpflichtet ist.
Der BGH hat nun betont, dass der Besitz als rein tatsächliche Sachherrschaft keinen Anspruch auf eine bestimmte Nutzung der Sache verschafft, sondern nur Abwehransprüche gegen Eingriffe von außen. Ein solcher Eingriff liege nicht vor, wenn lediglich Leistungen eingestellt würden. Der Besitz sei nur gegen beeinträchtigende Eingriffe geschützt, verleihe aber kein Recht auf eine fortgesetzte Belieferung mit Versorgungsgütern. Damit sei die Sachlage vergleichbar mit der Einstellung der Leistungen durch Versorgungsunternehmen, wenn der Mieter die Leistungen unmittelbar von diesen beziehe.
Die Versorgungssperre durch die Energieversorger werde nach der weit überwiegenden Auffassung zu Recht ebenfalls nicht als Besitzverletzung angesehen.
Ein Anspruch des Mieters auf die Fortsetzung von Versorgungsleistungen kann sich nach Auffassung des Bundesgerichtshofs nur aus dem Mietvertrag ergeben. Nach Beendigung des Mietverhältnisses kann es im Einzelfall nach Treu und Glauben aus so genannten nachvertraglichen Pflichten ebenfalls möglich sein. Eine Grenze für die Pflicht zur weiteren Belieferung sei aber jedenfalls dann erreicht, wenn der Vermieter hierfür kein Entgelt erhalte und ihm durch die weitere Belieferung ein Schaden drohe.
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Ilona Reichert
Rechtsanwältin
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